IDEO Q จุฬาฯ – สามย่าน

IDEO Q จุฬาฯ – สามย่าน 

วันนี้ทาง Think of Living จะพาไปดูทำเลและรายละเอียดคอนโดใหม่จากค่ายอนันดากันนะครับ โครงการนี้ เป็น 1 ใน 4 โครงการติดรถไฟฟ้าที่ค่ายอนันดาจัดงานพร้อมกันที่ Siam Paragon 23 – 27 ตุลาคมนี้ ตัวทำเลที่ตั้งโครงการอยู่ติดถนนพระราม 4 ขาไปหัวลำโพง ใกล้แยกสามย่าน จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย และใกล้จุดขึ้นลงทางด่วนหัวลำโพง อยู่ห่าง MRT สามย่าน 270 เมตร ที่ดินทำเลนี้น่าสนใจอย่างไร มาลองดูกันดีกว่าครับ

Read More

ลักษณะของสัญญาเช่าทรัพย์

 ลักษณะของสัญญาเช่าทรัพย์

    เป็นสัญญาซึ่งตกลงกันระหว่าง "ผู้ให้เช่า" และ "ผู้เช่า" ได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่ง ในชั่วระยะเวลาที่กำหนด ผู้เช่าตกลงจะให้ค่าเช่าเพื่อตอบแทนประโยชน์นั้นๆ ซึ่งสัญญานี้มีลักษณะว่าคู่สัญญาต่างเป็นทั้งเจ้าหนี้และลูกหนี้ซึ่งกันและกัน หมายถึง ผู้เช่ามีสิทธิที่จะได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ใดๆ จากทรัพย์สินที่เช่าแต่ผู้เช่าไม่ได้มีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่เช่าแต่อย่างใด และผู้เช่าต้องให้ค่าเช่าเพื่อตอบแทนการใช้ทรัพย์สินนั้นๆ (โดยปกติจะเป็นเงินแต่ไม่จำเป็นต้องเป็นเงินตราเสมอไปเพราะไม่มีกฎหมายห้ามไว้แต่อย่างใดอาจเป็นอาหาร ยา ฯลฯ) เช่น กรณีเช่าบ้าน ผู้เช่ามีสิทธิเพียงครอบครองอยู่อาศัยในบ้านเช่านั้น แม้จะอยู่มานานเท่าใดผู้เช่าก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์เป็นเจ้าของ แต่ผู้เช่าให้เงินเป็นจำนวน 5,000 บาท/เดือนตอบแทนของการเช่าบ้าน

 หลักเกณฑ์ในการทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์

    การที่ผู้เช่าและผู้ให้เช่ามีเจตนาตกลงกันก็ถือว่าเกิดสัญญาเช่าทรัพย์แล้ว แต่สำหรับกฎหมายที่เกี่ยวกับการเช่าอสังหาริมทรัพย์ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ มิฉะนั้นจะใช้ฟ้องร้องบังคับคดีในศาลไม่ได้ ตัวอย่างของหลักฐานเป็นหนังสือในกรณีสัญญาเช่า เช่น ใบเสร็จรับเงินค่าเช่า เป็นต้น

    สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นี้แบ่งเป็น 2 ประเภทคือ การเช่าแบบระยะเวลาไม่เกิน 3 ปี ต้องทำป็นหนังสือสัญญาเช่าโดยมีการลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดชอบ ส่วนอีกประเภทคือระยะเวลาเช่าที่เกินกว่า 3 ปีไม่ว่าจะเช่าตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่านั้น กฎหมายได้กำหนดลักษณะของ ?หลักฐานเป็นหนังสือ? ไว้ค่อนข้างยุ่งยากกว่าแบบประเภทไม่เกิน 3 ปี เพราะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงจะใช้ฟ้องร้องบังคับคดีได้ 

    มีสัญญาพิเศษฉบับหนึ่งภาษาทางกฎหมายเขาเรียกว่า ?สัญญาต่างตอบแทนพิเศษ? ซึ่งเขียนให้เข้าใจง่ายๆก็คือ สัญญาที่มีข้อตกลงพิเศษเพิ่มเติมระหว่างผู้เช่ากับผู้ให้เช่านอกเหนือไปจากค่าเช่าที่ต้องจ่าย เช่น สัญญาที่ผู้เช่าต้องซ่อมแซมต่อเติมเมื่อบ้านชำรุด ผู้เช่าต้องปลูกและดูแลต้นไม้ในที่ดินนั้นๆ 

 หน้าที่ความรับผิดชอบของผู้ให้เช่า

    ผู้ให้เช่าต้องส่งมอบทรัพย์สินที่เช่าให้แก่ผู้เช่าตามสัญญา โดยทรัพย์สินนั้นๆต้องอยู่ในสภาพที่เหมาะแก่การใช้ประโยชน์ตามสัญญาเช่าด้วยตลอดระยะเวลาการเช่า เช่น เจ้าของบ้านเช่าต้องดูแล บำรุง รักษา และซ่อมแซมทรัพย์สินที่ให้เช่า ยกเว้นการซ่อมที่มีกฎหมายหรือประเพณีกำหนดให้ผู้เช่าเป็นผู้ซ่อมเองได้แก่ การซ่อมแซมเล็กๆ น้อยๆ อย่างมุ้งลวดประตู หน้าต่างฉีกขาด กระเบื้องปูพื้นแตก 2-3 แผ่น

 หน้าที่ความรับผิดชอบของผู้เช่า

    ผู้เช่าต้องชำระค่าเช่าให้แก่เจ้าของที่อยู่นั้นๆ เพราะถือว่าเป็นลูกหนี้มีหน้าที่ต้องจ่ายค่าตอบแทนจากประโยชน์ที่ได้รับจากการเช่า ซึ่งจะมีการตกลงเวลาการชำระหนี้ไว้ในแต่ละคราว โดยปกติมักจ่ายเป็นรายเดือน นอกจากนี้ผู้เช่าต้องรักษาสภาพของที่อยู่ให้เรียบร้อยตามสภาพที่ได้รับมอบมาและต้องส่งคืนในสภาพเดิม หรือซ่อมแซมให้เรียบร้อยหากชำรุด

 การระงับสัญญาเช่า

    การระงับสัญญานี้อาจมีสาเหตุมาจากผลทางกฎหมาย เช่นเมื่อหมดสัญญาเช่า ผู้เช่าถึงแก่ชีวิต หรือทรัพย์สินนั้นสูญหายไปเช่นไฟไหม้ กฎหมายได้อนุญาตผู้ให้เช่าหรือผู้เช่าสามารถระงับการเช่าได้โดยมิต้องบอกกล่าว

    อีกกรณีของการระงับสัญญาเช่าอาจเนื่องมาจากการบอกเลิกสัญญาระหว่างผู้เช่ากับผู้ให้เช่าตามที่ได้ตกลงไว้ในสัญญาเช่าระบุให้สิทธิบอกเลิก หรือเมื่อฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งปฏิบัติผิดหน้าที่ตามที่ระบุไว้ในสัญญาเช่าในข้อสำคัญ เช่นไม่ชำระค่าเช่า หรือถ้าสัญญาเช่าเป็นแบบไม่กำหนดระยะเวลาการเช่าแต่ละฝ่ายสามารถบอกเลิกสัญญาได้ แต่ต้องบอกกล่าวให้อีกฝ่ายหนึ่งรู้ตัวก่อนสักระยะหนึ่งแต่ไม่จำเป็นต้องบอกก่อนล่วงหน้าเกินกว่าสองเดือน 

 เกร็ดความรู้ก่อนเช่าทรัพย์สิน

Q: ผู้เช่าต่อเติมหรือดัดแปลงทรัพย์สินที่เช่า โดยผู้ให้เช่าไม่อนุญาตแล้วผลจะเป็นอย่างไร
A: ในกรณีผู้เช่าต่อเติมหรือดัดแปลงทรัพย์สินโดยพลการ ไม่ได้รับความยินยอมก่อนจากผู้ให้เช่านั้น กฏหมายได้ปกป้องผู้ให้เช่ามีสิทธิเรียกร้องกับผู้เช่าต้องทำให้ทรัพย์สินกลับสู่สภาพเดิม และต้องรับผิดชอบในความเสียหายที่เกิดขึ้น แต่ถ้าหากผู้ให้เช่ารับรู้เรื่องการต่อเติมดัดแปลงแต่ไม่ได้ทักท้วงตั้งแต่แรก แล้วต่อไปเกิดผิดใจกันระหว่างสองฝ่ายจนถึงขึ้นฟ้องร้องขับไล่โดยอ้างการต่อเติม ผลคือผู้ให้ไม่สามารถขับไล่ได้และเลิกสัญญาได้ ถือว่าผู้ให้เช่าอนุญาตให้ดัดแปลงโดยปริยาย

Q: ผู้เช่าจะเรียกร้องค่าใช้จ่ายที่ไปซ่อมแซมต่อเติมทรัพย์สินจากผู้ให้เช่าได้หรือไม่ 
A: ดูที่เจตนา หากการต่อเติมซ่อมแซมเพื่อประโยชน์ในกิจการของผู้เช่าเอง เช่น ต่อเติมเพื่อความสะดวกสบาย ทำให้สวยงามขึ้น แต่ไม่ใช่ทำเพื่อรักษาทรัพย์สินที่เช่าก็ไม่สามารถเรียกร้องค่าใช้จ่ายนี้ได้ แต่ถ้าผู้เช่าซ่อมแซมในส่วนที่จำเป็นและสมควรเพื่อรักษาทรัพย์สิน ไม่ใช่เป็นการบำรุงรักษาตามปกติเล็กๆน้อยๆ ถึงแม้ผู้ให้เช่าจะอ้างว่าไม่ได้ตกลงให้ทำ แต่ก็ต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายที่จำเป็นส่วนนี้ 

Q: ไม่ใช่เจ้าของแล้วเอาทรัพย์สินไปให้เช่า ผู้เช่าจะปฏิเสธไม่จ่ายค่าเช่าได้หรือไม่ 
A: ไม่ได้ เพราะผู้เช่าได้รับประโยชน์จากการเช่าแล้วจะอ้างว่าผู้ให้เช่าไม่ใช่เจ้าของแล้วไม่ชำระค่าเช่าไม่ได้ เป็นหน้าที่ที่ผู้เช่าต้องจ่าย 

 สิทธิของผู้ให้เช่าที่ควรรู้

Q: เช่าที่ดินเปล่าแล้ว ปลูกสิ่งปลูกสร้างใหม่ เมื่อสัญญาเช่าระงับสิ่งปลูกสร้างนั้นจะทำอย่างไร
A: เมื่อเลิก ระงับ หรือหมดระยะเวลาสัญญาผู้เช่าต้องรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออก คือต้องคืนทรัพย์สินในสภาพเดิม ผู้เช่าจะบังคับผู้ให้เช่าซื้อทรัพย์สินหรือเรียกร้องค่ารื้อถอนเพิ่มเติมไม่ได้

Q: ผู้เช่านำทรัพย์สินไปปล่อยให้เช่าช่วงอีกทอดหนึ่ง โดยผู้ให้เช่าไม่ยินยอม จะยกเลิกสัญญาเช่าได้หรือไม่ 
A: การเช่าช่วงหมายถึงการนำทรัพย์สินที่เช่ามาไปให้ผู้อื่นเช่าต่อ กรณีนี้ถ้าผู้ให้เช่า (เจ้าของกรรมสิทธิ์) ไม่อนุญาตให้เช่าช่วงต่ออีกที ผู้ให้เช่าสามารถบอกเลิกสัญญาเช่าได้ทันทีและไม่จำเป็นต้องกำหนดให้เวลาย้ายแก่ผู้เช่า 

Q: ถ้าผู้เช่าใช้ทรัพย์สินผิดวัตถุประสงค์การเช่าที่ระบุไว้ในสัญญาเช่าแล้ว ผู้ให้เช่าจะทำอย่างไร
A: ผู้ให้เช่าสามารถตักเตือนบอกกล่าวให้ผู้เช่าปฏิบัติตามข้อตกลงที่กำหนดไว้แต่แรกที่ระบบุในสัญญา แต่ถ้าเตือนแล้วยังไม่ปฏิบัติตามสัญญา ผู้ให้เช่าก็สามารถบอกเลิกสัญญาได้ เช่น ในตอนแรกตกลงเช่าบ้านสำหรับเป็นที่อยู่อาศัยเท่านั้น แต่ต่อไปภายหลังดัดแปลงไปเปิดร้านขายอาหาร ผู้ให้เช่าเกิดไม่พอใจไม่ต้องการให้ขายอาหารเพราะจะทำให้บ้านสกปรกเลอะเทอะจึงได้ทำการเตือน แต่ผู้เช่าไม่สนใจละเลยการเตือนนั้น ยังคงเปิดบ้านขายอาหารต่อไป ผู้ให้เช่าสามารถยกเลิกสัญญาเช่าดังกล่าวได้ และผู้เช่าไม่มีสิทธิเรียกร้องชดเชยค่าเสียหายเนื่องจากการขาดรายได้ด้วย 

Q: ผู้เช่าไม่ดูแลรักษาทรัพย์สินที่เช่าไป ทำให้ทรัพย์สินที่เช่าสูญหาย หรือเสียหายผลจะเป็นอย่างไร
A: หากผู้ให้เช่าสามารถสืบทราบได้ว่าผู้เช่าไม่ได้ใช้ทรัพย์สินอย่างระมัดระวังอย่างวิญญูชนพึงสงวนรักษาทรัพย์สินของตนเอง ผู้เช่าต้องรับผิดชอบต่อความเสียหายที่เกิดขึ้น หากไม่ปฏิบัติตามผู้ให้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาและเรียกร้องค่าเสียหายได้ 

Q: ตกลงจ่ายค่าเช่าเป็นรายเดือนแล้ว แต่ผู้เช่าผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาเลยได้หรือไม่ 
A: ไม่ได้ ผู้ให้เช่าต้องแจ้งให้ชำระค่าเช่าก่อนอย่างน้อย 15 วัน อยู่ๆจะให้ทนายส่งหนังสือยกเลิกสัญญาเช่าเลยจะไม่มีผลบังคับ 

แต่ถ้าในสัญญาได้กำหนดตกลงกันว่า "หากผู้เช่าผิดนัดไม่ชำระค่าเช่า ในผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาได้" ผู้ให้เช่าสามารถบอกเลิกสัญญาได้ทันทีโดยไม่ต้องบอกล่วงหน้า 

Q: ถ้าสัญญาเก่าครบอายุแล้ว คู่สัญญาจำเป็นต้องทำสัญญากันใหม่หรือไม่ 
A: ทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่าไม่จำเป็นต้องทำใหม่ แต่จะถือเอาข้อตกลงตามสัญญาเช่าเดิมเป็นหลักแต่ไม่มีข้อกำหนดเรื่องเวลา อาทิเช่น เดิมตกลงเช่าบ้านราคา 10,000 บาทเป็นระยะเวลา 1 ปี หลังจากครบกำหนดแล้วหากไม่ทำสัญญาฉบับใหม่ ผู้เช่าสามารถเช่าอยู่ต่อได้เรื่อยๆที่ราคาเดิม หากเจ้าของบ้านต้องการขึ้นค่าเช่าต้องทำหนังสือเป็นหลักฐานลงลายมือชื่อรับทราบจากผู้เช่าเพื่อตกลงราคาใหม่ 

Q: ถ้าสัญญาหมดอายุแล้ว (ไม่มีกำหนดเวลาเช่า) จะบอกเลิกสัญญาเช่าได้เมื่อใด 
A: ถ้าในสัญญาไม่กำหนดเวลาเช่าที่แน่นอน ทั้งสองฝ่ายสามารถบอกเลิกสัญญาเช่ากันได้ แต่ต้องแจ้งอีกฝ่ายหนึ่งให้รู้ตัวก่อนระยะหนึ่งที่เหมาะสม (ไม่ได้กำหนดว่าต้องบอกล่วงหน้า 2 เดือน) 

Read More

ผู้ประกอบการอสังหาฯลุยเพิ่มเงินดาวน์ 10-15%

สกัดเก็งกำไร หวังป้องกันความเสี่ยงฟองสบู่

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิตกรรมการและรองกรรมการผู้จัดการ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ตั้งแต่เดือนก.ค.เป็นต้นไป บริษัทจะเพิ่มอัตราการวางเงินดาวน์ไม่ต่ำกว่า 10% ในทุกโครงการคอนโดเปิดใหม่ จากที่ผ่านมาไม่มีการกำหนดเงื่อนไขเงินดาวน์ เพื่อเป็นการป้องกันความเสี่ยงต่อบริษัทจากการทิ้งเงินดาวน์ หรือไม่รับโอนกรรมสิทธิ์ เพราะคอนโด ต้องใช้ระยะเวลาการก่อสร้างและส่งมอบอย่างน้อย 2-3 ปี และไม่อาจรู้ได้ว่า เมื่อถึงตอนนั้นจะมีปัจจัยลบอะไรที่เข้ามากระทบต่อภาวะเศรษฐกิจและธุรกิจอสังหาฯหรือไม่ นอกจากนี้ ยังเป็นการคัดกรองกลุ่มลูกค้าที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจริงๆ และช่วยสกัดกลุ่มผู้ซื้อเก็งกำไร ขณะเดียวกัน ก็ยังเป็นการเตรียมความพร้อมรองรับการปรับเพิ่มเกณฑ์เงินดาวน์ของแบงก์ชาติด้วย

"เครื่องมือการสกัดการเก็งกำไรมีอยู่หลายวิธี การกำหนดเงินดาวน์ เป็นเพียงหนึ่งในหลายมาตรการเท่านั้น และถือว่าช่วยสกรีนลูกค้าที่เป็นเรียลดีมานด์จริงๆ แต่ก็ไม่ใช่ว่าเงินดาวน์เรื่องเดียวจัดการได้ทุกอย่าง มีอีกหลายกลไกในการจัดการ เพื่อป้องกันความเสี่ยงวิกฤตฟองสบู่"

นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือแอลพีเอ็น กล่าวว่า แอล.พี.เอ็น. ได้ทดลอง ปรับเพิ่มสัดส่วนเงินดาวน์ จากเดิมอยู่ที่10% เป็น 15% ของราคาขาย นำร่องโครงการแรก ลุมพินี เพลสศรีนครินทร์-หัวหมาก สเตชั่น ที่เพิ่งเปิดตัวไปเมื่อวันเสาร์ที่ 8 มิ.ย.ที่ผ่านมา

ทั้งนี้ การเพิ่มสัดส่วนเงินดาวน์มากขึ้น ก็เพื่อคัดกรองกลุ่มลูกค้าให้เป็นกลุ่มอยู่อาศัยจริงให้ได้มากที่สุด และลดปริมาณนักเก็งกำไรที่เน้นจองห้องชุดไปขายใบจองในอินเทอร์เน็ต แม้ว่าในความเป็นจริงจะไม่สามารถห้ามกลุ่มเก็งกำไรได้ แต่ถือเป็นการหาแนวทางที่จะทำให้ผู้เก็งกำไรจากใบจองเข้าสู่ตลาดได้ยากขึ้น

นอกจากนี้ ยังถือเป็นการทดลองกำลังซื้อของตลาดว่ารับกับสัดส่วนเงินดาวน์15% ได้หรือไม่ ซึ่งถือเป็นการปรับตัวรับความเสี่ยง กรณีที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) อาจมีนโยบายปรับลดสัดส่วนแอลทีวี (LTV) หรืออัตราส่วนการให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกันที่คาดว่าจะปรับจากปัจจุบัน 90% เป็น 85% ในอนาคต ซึ่งมีผลให้ธนาคารพาณิชย์ปล่อยกู้คอนโดมิเนียมได้น้อยลง

Read More

สารพันปัญหาคนอยู่คอนโด

สารพันปัญหาคนอยู่คอนโด 

แนะทางออกพึ่งมืออาชีพช่วยบริหารปัญหาที่เกิดขึ้นกับการอยู่อาศัยในโครงการอาคารชุดในปัจจุบันมีจำนวนมาก โดยเฉพาะคอนโด ในระดับราคา 1-3 ล้านบาท ที่มีตั้งแต่โครงการขนาดเล็ก 70 ยูนิต จนถึงโครงการใหญ่ที่มีจำนวน 1,000 ยูนิต เมื่อมีการอยู่อาศัยรวมกันมักทำให้เกิดปัญหาต่างๆ ตามมา

"ธนนันทร์เอก หวานฉ่ำ" กรรมการผู้จัดการ บริษัท เอชบี อินเตอร์ เรียลตี้ แมเนจเม้นท์ จำกัด ระบุว่า ปัญหาที่เกิดกับอาคารชุดมีตั้งแต่เรื่องการจ่ายค่าส่วนกลางของยูนิตที่ยังไม่ได้โอน ซึ่งตามกฎหมายเป็นความรับผิดชอบของเจ้าของโครงการที่จะต้องจ่ายหลังจากที่จดทะเบียนนิติบุคคล และให้ถือว่าทุกห้องในอาคารเป็นเจ้าของร่วม แต่ยังมีการเข้าใจผิดว่าไม่ต้องจ่าย เพราะห้องยังไม่ได้โอน

ทั้งนี้ ปัญหาคนอยู่คอนโดนี้มีข้อแนะนำต่อเจ้าของโครงการว่า หากยังไม่สามารถโอนได้หมดก็ไม่ควรนำเงินที่เก็บจากห้องที่โอนแล้วมาจ่ายค่าส่วนกลาง โดยเจ้าของโครงการจะต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจริง เพราะจะถูกกว่าการจ่ายค่าส่วนกลางให้แก่ยูนิตที่ยังไม่ได้โอนตามกฎหมายกำหนด นอกจากนี้ จะต้องแจ้งและทำความเข้าใจกับเจ้าของโครงการเกี่ยวกับรายละเอียดของกฎหมายนิติบุคคลอาคารชุด และส่วนใหญ่ก็จะดำเนินการตามที่เราแนะนำ เพื่อป้องกันมิให้เกิดปัญหาในการอยู่อาศัยร่วมกันในอนาคต

"โครงการที่ไม่ได้บริหารโดยมืออาชีพที่มีประสบการณ์ก็อาจไม่เข้าใจหรือไม่ปฏิบัติตามกฎหมาย ทำให้ลูกบ้านที่โอนแล้วเสียเปรียบที่จ่ายเงินแล้วถูกนำมาใช้จนหมด ในขณะห้องที่ยังไม่ได้โอนและไม่ได้จ่ายค่าส่วนกลางก็ได้รับการดูแลจากนิติบุคคลด้วย นักบริหารมืออาชีพและมีประสบการณ์ในการบริหารอาคารจะต้องทำความเข้าใจกับเจ้าของโครงการและลูกบ้าน เพื่อมิให้เกิดปัญหาเรื่องการเงินขึ้นภายหลัง"

สำหรับปัญหาที่จะเกิดขึ้น เช่น ในกรณีที่เจ้าของโครงการไม่จ่ายค่าส่วนกลางให้กับห้องที่ยังไม่ได้โอนมีผลทำให้เงินกองกลางไม่เหลือเลย เพราะเป็นการนำเงินจำนวนน้อยมาจ่ายเพื่อรับผิดชอบค่าส่วนกลางทั้งหมด แต่หากเจ้าของโครงการปฏิบัติตามกฎหมายรับผิดชอบจ่ายค่าส่วนกลางพร้อมๆ กับห้องที่โอนแล้ว ก็จะทำให้เงินเพียงพอกับค่าใช้จ่ายและมีเงินส่วนกลางเหลือในบัญชีของนิติบุคคล อย่างไรก็ตาม เมื่อจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลแล้วจะต้องเปิดบัญชีธนาคารสำหรับคอนโดนั้นๆ เพราะมีผู้ประกอบการบางรายนำเงินส่วนกลางมารวมกับเงินของตนเอง การไม่แยกบัญชีจะมีปัญหาเรื่องดอกเบี้ยและลูกบ้านจะเกิดความไม่ไว้วางใจได้

"จากประสบการณ์ในการเข้าไปบริหารอาคารชุดต่างๆ พบว่าปัญหาเกี่ยวกับเรื่องนี้ลดลงมาก เนื่องจากผู้ประกอบการเข้าใจกฎหมายมากขึ้น แต่ปัจจุบันปัญหามักเกิดขึ้นกับผู้ประกอบการรายใหม่ที่ไม่รู้และไม่เข้าใจกฎหมายหรือเข้าใจแต่จงใจฝ่าฝืน หากบริษัทเข้าไปทำหน้าที่บริหารก็จะแนะนำให้ปฏิบัติตามกฎหมาย เพื่อป้องกันปัญหาเรื่องเงินๆ ทองๆ ที่จะเกิดขึ้นในอนาคต" นายธนันทร์เอกกล่าว

พร้อมให้ความรู้เพิ่มเติมว่า ในอดีตผู้อยู่อาศัยในคอนโด ส่วนใหญ่ไม่สนใจทรัพย์สินส่วนกลางเพราะไม่ได้อยู่ในห้องของตัวเอง แต่ปัจจุบันคนเริ่มสนใจมากขึ้นเนื่องจากมีปัญหาจากโครงการอื่นๆ ให้เห็น เช่น หลังจากส่งมอบทรัพย์สินส่วนกลางแล้ว พบว่าระบบต่างๆ ใช้ได้ไม่ดีหรือมีปัญหา หรือเครื่องจักรบางอย่างใช้งานได้ไม่นานก็เสีย จึงต้องนำเงินส่วนกลางมาซ่อม ความจริงแล้วเจ้าของโครงการจะต้องรับผิดชอบ เพราะอุปกรณ์ต่างๆ ส่วนใหญ่อยู่ในระหว่างรับประกันคุณภาพ

สำหรับโครงการที่บริษัทเข้าไปบริหาร ส่วนใหญ่ผู้รับเหมาก่อสร้างเสร็จแล้วจะต้องส่งมอบให้แก่ที่ปรึกษาโครงการ หลังจากนั้นจะส่งมอบให้แก่ทีมบริหารเพื่อบำรุงรักษาต่อไป แต่ก็มีโครงการที่ไม่ได้ดำเนินการตามกระบวนการดังกล่าว หลังจากอยู่อาศัยไปแล้ว 2-3 ปี ก็จะมีปัญหาในระบบต่างๆ เนื่องจากไม่มีการตรวจสอบคุณภาพอุปกรณ์ ดังนั้น หากโครงการไม่ดำเนินตามกระบวนการดังกล่าว นักบริหารมืออาชีพจะต้องแนะนำให้มีการตรวจสอบ หรือเข้าไปทำหน้าที่ตรวจสอบแล้วรายงานให้แก่นิติบุคคล เพื่อป้องกันมิให้เกิดปัญหาการอยู่อาศัยในอนาคต

"ปัจจุบันโครงการอาคารชุดประมาณ 30-40% ที่ให้มืออาชีพเข้าไปบริหาร ส่วนที่เหลือก็จะบริการกันเอง ซึ่งมีข้อดีคือ กระบวนการจัดการและบริหารจะรวดเร็วไม่มีขั้นตอนมากมาย รวมทั้งประหยัดค่าใช้จ่ายการจ้างบุคลากร แต่ก็มีข้อเสียมากเช่นกัน โดยเฉพาะความไม่เข้าใจในกระบวนการทำงานเพื่อให้สอดคล้องกับกฎหมายนิติบุคคลอาคารชุด รวมทั้งบุคลากรไม่มีความเชี่ยวชาญในการบริหารอาคาร ที่สำคัญการควบคุมดูแลด้านการเงินอาจไม่รัดกุมและทำให้เกิดการทุจริตได้ง่าย แต่บริษัทมืออาชีพจะมีความรับผิดชอบปัญหาและความเสียหายต่างๆ ที่เกิดขึ้นในการบริหารงาน" นายธนันทร์เอกกล่าว

ที่มา: คมชัดลึก

Read More

เทคนิคการจัดห้องนอนในคอนโด

เทคนิคการจัดห้องนอนใน condo

ไม่ว่าคุณจะอยู่บ้าน หรืออยู่คอนโดฯ ห้องที่มีสำคัญเป็นอันหนึ่ง หนีไม่พ้น “ ห้องนอน” นั่นก็เพราะ 1 ใน 3 ของเวลาในแต่ละวันคือ เวลาที่ใช้ไปในห้องนอนน่ะเอง 

ตำแหน่งห้องนอน : ควรหลีกเลี่ยงแสงแดดในช่วงบ่ายที่จะทำให้ห้องร้อนในเวลากลางคืน แต่ยังไงห้องนอนก็ยังต้องการแสงแดดบ้างเหมือนกัน รวมทั้งต้องมีการระบายอากาศที่ดี ถ้าเป็นไปได้ควรมีหน้าต่างอย่างน้อย 2 ด้าน ให้ลมเข้า-ออก แต่อย่างมากเกินไป เพราะนอกจากไม่ได้ใช้ประโยชน์จากวิวภายนอกแล้ว(มีตึกบัง) ห้องนอนที่ติดกับอาคารข้างเคียงยังขาดความเป็นส่วนตัว แถมจัดวางเฟอร์นิเจอร์และเตียงลำบากด้วย 

ห้องนอนบางห้องอาจมีระเบียงไว้ออกไปสูดอากาศ เป็นที่จัดสวน หรือตากผ้าห่ม เครื่องนอน ฯลฯ แต่ระเบียงก็ไม่ใช่สิ่งน่าอภิรมย์เสมอไป ยิ่งหากระเบียงไปติดกับอาคารข้างเคียงหรือติดถนนมากเกินไป ความเป็นส่วนตัวก็จะขาดหาย ยิ่งไปกว่านั้นถ้าไม่หมั่นทำความสะอาด ระเบียงก็จะกลายเป็นพื้นที่เก็บฝุ่นในที่สุด 

พื้นที่ใช้สอยในห้องนอน : ประกอบด้วย 2 ส่วน คือ ส่วนนอน อันได้แก่ ชุดเตียงนอน อาจมีทั้งโต๊ะหัวเตียง สตูลปลายเตียง โคมไฟอ่านหนังสือ เป็นต้น ในส่วนนี้ “ เตียงนอน” เป็นเฟอร์นิเจอร์ที่สำคัญที่สุด ควรวางไว้ส่วนในสุดของห้อง หันหัวเตียงเข้าหาผนังทึบ ไม่ควรวางหัวเตียงตรงกับหน้าต่างหรือช่องเปิด เพราะจะเปิดปิดไม่สะดวก ม่านหน้าต่างห้อยลงมาเกะกะ ทำความสะอาดยาก ควรวางให้สามารถเดินรอบเตียงได้ทั้ง 3 ด้าน

ส่วนแต่งตัว : เป็นบริเวณที่ใช้เก็บเสื้อผ้า และแต่งตัว มักอยู่ส่วนแรกสุดของห้อง(นับจากประตูเข้าห้อง)หรือต่อเนื่องมาจากห้องน้ำ ประกอบไปด้วยตู้เสื้อผ้าและโต๊ะเครื่องแป้ง

เราสามารถเพิ่มเติมบริเวณใช้สอยอื่นๆ ตามกิจกรรมของเจ้าของห้อง เช่น ส่วนทำงาน (อาจดัดแปลงโต๊ะแต่งตัวเป็นโต๊ะทำงาน) ส่วนพักผ่อนที่เพิ่มคอนโซล (ตู้เตี้ยวางของ) สำหรับวางทีวี เครื่องเสียง ถ้ามีพื้นที่มากพออาจมีชุดโซฟา เก้าอี้พักผ่อน หรือเครื่องออกกำลังกาย ก็ได้

ห้องนอน จะแต่งยังไงก็แล้วแต่ใจเจ้าของห้อง แต่ที่ไม่ลืม เพระนั่นคือสิ่งสำคัญที่สุดในการตกแต่งห้องนอน นั่นคือ การทำให้ร่างกายนอนหลับได้สนิท อย่างน้อย 7-8 ชั่วโมง ในห้องที่เงียบสงบ อุณหภูมิพอเหมาะ และอากาศถ่ายเทได้ดี

Read More