สารพันปัญหาคนอยู่คอนโด
แนะทางออกพึ่งมืออาชีพช่วยบริหารปัญหาที่เกิดขึ้นกับการอยู่อาศัยในโครงการอาคารชุดในปัจจุบันมีจำนวนมาก โดยเฉพาะคอนโด ในระดับราคา 1-3 ล้านบาท ที่มีตั้งแต่โครงการขนาดเล็ก 70 ยูนิต จนถึงโครงการใหญ่ที่มีจำนวน 1,000 ยูนิต เมื่อมีการอยู่อาศัยรวมกันมักทำให้เกิดปัญหาต่างๆ ตามมา
"ธนนันทร์เอก หวานฉ่ำ" กรรมการผู้จัดการ บริษัท เอชบี อินเตอร์ เรียลตี้ แมเนจเม้นท์ จำกัด ระบุว่า ปัญหาที่เกิดกับอาคารชุดมีตั้งแต่เรื่องการจ่ายค่าส่วนกลางของยูนิตที่ยังไม่ได้โอน ซึ่งตามกฎหมายเป็นความรับผิดชอบของเจ้าของโครงการที่จะต้องจ่ายหลังจากที่จดทะเบียนนิติบุคคล และให้ถือว่าทุกห้องในอาคารเป็นเจ้าของร่วม แต่ยังมีการเข้าใจผิดว่าไม่ต้องจ่าย เพราะห้องยังไม่ได้โอน
ทั้งนี้ ปัญหาคนอยู่คอนโดนี้มีข้อแนะนำต่อเจ้าของโครงการว่า หากยังไม่สามารถโอนได้หมดก็ไม่ควรนำเงินที่เก็บจากห้องที่โอนแล้วมาจ่ายค่าส่วนกลาง โดยเจ้าของโครงการจะต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจริง เพราะจะถูกกว่าการจ่ายค่าส่วนกลางให้แก่ยูนิตที่ยังไม่ได้โอนตามกฎหมายกำหนด นอกจากนี้ จะต้องแจ้งและทำความเข้าใจกับเจ้าของโครงการเกี่ยวกับรายละเอียดของกฎหมายนิติบุคคลอาคารชุด และส่วนใหญ่ก็จะดำเนินการตามที่เราแนะนำ เพื่อป้องกันมิให้เกิดปัญหาในการอยู่อาศัยร่วมกันในอนาคต
"โครงการที่ไม่ได้บริหารโดยมืออาชีพที่มีประสบการณ์ก็อาจไม่เข้าใจหรือไม่ปฏิบัติตามกฎหมาย ทำให้ลูกบ้านที่โอนแล้วเสียเปรียบที่จ่ายเงินแล้วถูกนำมาใช้จนหมด ในขณะห้องที่ยังไม่ได้โอนและไม่ได้จ่ายค่าส่วนกลางก็ได้รับการดูแลจากนิติบุคคลด้วย นักบริหารมืออาชีพและมีประสบการณ์ในการบริหารอาคารจะต้องทำความเข้าใจกับเจ้าของโครงการและลูกบ้าน เพื่อมิให้เกิดปัญหาเรื่องการเงินขึ้นภายหลัง"
สำหรับปัญหาที่จะเกิดขึ้น เช่น ในกรณีที่เจ้าของโครงการไม่จ่ายค่าส่วนกลางให้กับห้องที่ยังไม่ได้โอนมีผลทำให้เงินกองกลางไม่เหลือเลย เพราะเป็นการนำเงินจำนวนน้อยมาจ่ายเพื่อรับผิดชอบค่าส่วนกลางทั้งหมด แต่หากเจ้าของโครงการปฏิบัติตามกฎหมายรับผิดชอบจ่ายค่าส่วนกลางพร้อมๆ กับห้องที่โอนแล้ว ก็จะทำให้เงินเพียงพอกับค่าใช้จ่ายและมีเงินส่วนกลางเหลือในบัญชีของนิติบุคคล อย่างไรก็ตาม เมื่อจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลแล้วจะต้องเปิดบัญชีธนาคารสำหรับคอนโดนั้นๆ เพราะมีผู้ประกอบการบางรายนำเงินส่วนกลางมารวมกับเงินของตนเอง การไม่แยกบัญชีจะมีปัญหาเรื่องดอกเบี้ยและลูกบ้านจะเกิดความไม่ไว้วางใจได้
"จากประสบการณ์ในการเข้าไปบริหารอาคารชุดต่างๆ พบว่าปัญหาเกี่ยวกับเรื่องนี้ลดลงมาก เนื่องจากผู้ประกอบการเข้าใจกฎหมายมากขึ้น แต่ปัจจุบันปัญหามักเกิดขึ้นกับผู้ประกอบการรายใหม่ที่ไม่รู้และไม่เข้าใจกฎหมายหรือเข้าใจแต่จงใจฝ่าฝืน หากบริษัทเข้าไปทำหน้าที่บริหารก็จะแนะนำให้ปฏิบัติตามกฎหมาย เพื่อป้องกันปัญหาเรื่องเงินๆ ทองๆ ที่จะเกิดขึ้นในอนาคต" นายธนันทร์เอกกล่าว
พร้อมให้ความรู้เพิ่มเติมว่า ในอดีตผู้อยู่อาศัยในคอนโด ส่วนใหญ่ไม่สนใจทรัพย์สินส่วนกลางเพราะไม่ได้อยู่ในห้องของตัวเอง แต่ปัจจุบันคนเริ่มสนใจมากขึ้นเนื่องจากมีปัญหาจากโครงการอื่นๆ ให้เห็น เช่น หลังจากส่งมอบทรัพย์สินส่วนกลางแล้ว พบว่าระบบต่างๆ ใช้ได้ไม่ดีหรือมีปัญหา หรือเครื่องจักรบางอย่างใช้งานได้ไม่นานก็เสีย จึงต้องนำเงินส่วนกลางมาซ่อม ความจริงแล้วเจ้าของโครงการจะต้องรับผิดชอบ เพราะอุปกรณ์ต่างๆ ส่วนใหญ่อยู่ในระหว่างรับประกันคุณภาพ
สำหรับโครงการที่บริษัทเข้าไปบริหาร ส่วนใหญ่ผู้รับเหมาก่อสร้างเสร็จแล้วจะต้องส่งมอบให้แก่ที่ปรึกษาโครงการ หลังจากนั้นจะส่งมอบให้แก่ทีมบริหารเพื่อบำรุงรักษาต่อไป แต่ก็มีโครงการที่ไม่ได้ดำเนินการตามกระบวนการดังกล่าว หลังจากอยู่อาศัยไปแล้ว 2-3 ปี ก็จะมีปัญหาในระบบต่างๆ เนื่องจากไม่มีการตรวจสอบคุณภาพอุปกรณ์ ดังนั้น หากโครงการไม่ดำเนินตามกระบวนการดังกล่าว นักบริหารมืออาชีพจะต้องแนะนำให้มีการตรวจสอบ หรือเข้าไปทำหน้าที่ตรวจสอบแล้วรายงานให้แก่นิติบุคคล เพื่อป้องกันมิให้เกิดปัญหาการอยู่อาศัยในอนาคต
"ปัจจุบันโครงการอาคารชุดประมาณ 30-40% ที่ให้มืออาชีพเข้าไปบริหาร ส่วนที่เหลือก็จะบริการกันเอง ซึ่งมีข้อดีคือ กระบวนการจัดการและบริหารจะรวดเร็วไม่มีขั้นตอนมากมาย รวมทั้งประหยัดค่าใช้จ่ายการจ้างบุคลากร แต่ก็มีข้อเสียมากเช่นกัน โดยเฉพาะความไม่เข้าใจในกระบวนการทำงานเพื่อให้สอดคล้องกับกฎหมายนิติบุคคลอาคารชุด รวมทั้งบุคลากรไม่มีความเชี่ยวชาญในการบริหารอาคาร ที่สำคัญการควบคุมดูแลด้านการเงินอาจไม่รัดกุมและทำให้เกิดการทุจริตได้ง่าย แต่บริษัทมืออาชีพจะมีความรับผิดชอบปัญหาและความเสียหายต่างๆ ที่เกิดขึ้นในการบริหารงาน" นายธนันทร์เอกกล่าว
ที่มา: คมชัดลึก
"ธนนันทร์เอก หวานฉ่ำ" กรรมการผู้จัดการ บริษัท เอชบี อินเตอร์ เรียลตี้ แมเนจเม้นท์ จำกัด ระบุว่า ปัญหาที่เกิดกับอาคารชุดมีตั้งแต่เรื่องการจ่ายค่าส่วนกลางของยูนิตที่ยังไม่ได้โอน ซึ่งตามกฎหมายเป็นความรับผิดชอบของเจ้าของโครงการที่จะต้องจ่ายหลังจากที่จดทะเบียนนิติบุคคล และให้ถือว่าทุกห้องในอาคารเป็นเจ้าของร่วม แต่ยังมีการเข้าใจผิดว่าไม่ต้องจ่าย เพราะห้องยังไม่ได้โอน
ทั้งนี้ ปัญหาคนอยู่คอนโดนี้มีข้อแนะนำต่อเจ้าของโครงการว่า หากยังไม่สามารถโอนได้หมดก็ไม่ควรนำเงินที่เก็บจากห้องที่โอนแล้วมาจ่ายค่าส่วนกลาง โดยเจ้าของโครงการจะต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจริง เพราะจะถูกกว่าการจ่ายค่าส่วนกลางให้แก่ยูนิตที่ยังไม่ได้โอนตามกฎหมายกำหนด นอกจากนี้ จะต้องแจ้งและทำความเข้าใจกับเจ้าของโครงการเกี่ยวกับรายละเอียดของกฎหมายนิติบุคคลอาคารชุด และส่วนใหญ่ก็จะดำเนินการตามที่เราแนะนำ เพื่อป้องกันมิให้เกิดปัญหาในการอยู่อาศัยร่วมกันในอนาคต
"โครงการที่ไม่ได้บริหารโดยมืออาชีพที่มีประสบการณ์ก็อาจไม่เข้าใจหรือไม่ปฏิบัติตามกฎหมาย ทำให้ลูกบ้านที่โอนแล้วเสียเปรียบที่จ่ายเงินแล้วถูกนำมาใช้จนหมด ในขณะห้องที่ยังไม่ได้โอนและไม่ได้จ่ายค่าส่วนกลางก็ได้รับการดูแลจากนิติบุคคลด้วย นักบริหารมืออาชีพและมีประสบการณ์ในการบริหารอาคารจะต้องทำความเข้าใจกับเจ้าของโครงการและลูกบ้าน เพื่อมิให้เกิดปัญหาเรื่องการเงินขึ้นภายหลัง"
สำหรับปัญหาที่จะเกิดขึ้น เช่น ในกรณีที่เจ้าของโครงการไม่จ่ายค่าส่วนกลางให้กับห้องที่ยังไม่ได้โอนมีผลทำให้เงินกองกลางไม่เหลือเลย เพราะเป็นการนำเงินจำนวนน้อยมาจ่ายเพื่อรับผิดชอบค่าส่วนกลางทั้งหมด แต่หากเจ้าของโครงการปฏิบัติตามกฎหมายรับผิดชอบจ่ายค่าส่วนกลางพร้อมๆ กับห้องที่โอนแล้ว ก็จะทำให้เงินเพียงพอกับค่าใช้จ่ายและมีเงินส่วนกลางเหลือในบัญชีของนิติบุคคล อย่างไรก็ตาม เมื่อจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลแล้วจะต้องเปิดบัญชีธนาคารสำหรับคอนโดนั้นๆ เพราะมีผู้ประกอบการบางรายนำเงินส่วนกลางมารวมกับเงินของตนเอง การไม่แยกบัญชีจะมีปัญหาเรื่องดอกเบี้ยและลูกบ้านจะเกิดความไม่ไว้วางใจได้
"จากประสบการณ์ในการเข้าไปบริหารอาคารชุดต่างๆ พบว่าปัญหาเกี่ยวกับเรื่องนี้ลดลงมาก เนื่องจากผู้ประกอบการเข้าใจกฎหมายมากขึ้น แต่ปัจจุบันปัญหามักเกิดขึ้นกับผู้ประกอบการรายใหม่ที่ไม่รู้และไม่เข้าใจกฎหมายหรือเข้าใจแต่จงใจฝ่าฝืน หากบริษัทเข้าไปทำหน้าที่บริหารก็จะแนะนำให้ปฏิบัติตามกฎหมาย เพื่อป้องกันปัญหาเรื่องเงินๆ ทองๆ ที่จะเกิดขึ้นในอนาคต" นายธนันทร์เอกกล่าว
พร้อมให้ความรู้เพิ่มเติมว่า ในอดีตผู้อยู่อาศัยในคอนโด ส่วนใหญ่ไม่สนใจทรัพย์สินส่วนกลางเพราะไม่ได้อยู่ในห้องของตัวเอง แต่ปัจจุบันคนเริ่มสนใจมากขึ้นเนื่องจากมีปัญหาจากโครงการอื่นๆ ให้เห็น เช่น หลังจากส่งมอบทรัพย์สินส่วนกลางแล้ว พบว่าระบบต่างๆ ใช้ได้ไม่ดีหรือมีปัญหา หรือเครื่องจักรบางอย่างใช้งานได้ไม่นานก็เสีย จึงต้องนำเงินส่วนกลางมาซ่อม ความจริงแล้วเจ้าของโครงการจะต้องรับผิดชอบ เพราะอุปกรณ์ต่างๆ ส่วนใหญ่อยู่ในระหว่างรับประกันคุณภาพ
สำหรับโครงการที่บริษัทเข้าไปบริหาร ส่วนใหญ่ผู้รับเหมาก่อสร้างเสร็จแล้วจะต้องส่งมอบให้แก่ที่ปรึกษาโครงการ หลังจากนั้นจะส่งมอบให้แก่ทีมบริหารเพื่อบำรุงรักษาต่อไป แต่ก็มีโครงการที่ไม่ได้ดำเนินการตามกระบวนการดังกล่าว หลังจากอยู่อาศัยไปแล้ว 2-3 ปี ก็จะมีปัญหาในระบบต่างๆ เนื่องจากไม่มีการตรวจสอบคุณภาพอุปกรณ์ ดังนั้น หากโครงการไม่ดำเนินตามกระบวนการดังกล่าว นักบริหารมืออาชีพจะต้องแนะนำให้มีการตรวจสอบ หรือเข้าไปทำหน้าที่ตรวจสอบแล้วรายงานให้แก่นิติบุคคล เพื่อป้องกันมิให้เกิดปัญหาการอยู่อาศัยในอนาคต
"ปัจจุบันโครงการอาคารชุดประมาณ 30-40% ที่ให้มืออาชีพเข้าไปบริหาร ส่วนที่เหลือก็จะบริการกันเอง ซึ่งมีข้อดีคือ กระบวนการจัดการและบริหารจะรวดเร็วไม่มีขั้นตอนมากมาย รวมทั้งประหยัดค่าใช้จ่ายการจ้างบุคลากร แต่ก็มีข้อเสียมากเช่นกัน โดยเฉพาะความไม่เข้าใจในกระบวนการทำงานเพื่อให้สอดคล้องกับกฎหมายนิติบุคคลอาคารชุด รวมทั้งบุคลากรไม่มีความเชี่ยวชาญในการบริหารอาคาร ที่สำคัญการควบคุมดูแลด้านการเงินอาจไม่รัดกุมและทำให้เกิดการทุจริตได้ง่าย แต่บริษัทมืออาชีพจะมีความรับผิดชอบปัญหาและความเสียหายต่างๆ ที่เกิดขึ้นในการบริหารงาน" นายธนันทร์เอกกล่าว
ที่มา: คมชัดลึก
