รูปแบบห้องน้ำในการตกแต่งบ้านและคอนโด

ดูแบบกันให้เต็มอิ่ม กับไอเดียบรรเจิดสุดเลิศ อัพเดทเทรนการตกแต่งห้องน้ำในฝัน ให้สวยทันสมัย
จากแนวความคิดที่ไม่หยุด นิ่ง จากการออกแบบชั้นนำของบริษัท อิตาเลียนCerasaคอลเลกชัน บรรยากาศห้องน้ำที่มีการจัด Space สบายตาสะอาด เรียบหรูดูดี ทันสมัย สมบูรณ์แบบ กับห้องน้ำบรรยากาศสปา

Read More

เทคนิคการเลือกซื้อคอนโด ห้องชุด

เทคนิคการเลือกซื้อคอนโดห้องชุด

การประชาสัมพันธ์การขายโครงการอาคารชุดของผู้ประกอบการโครงการจะพบว่า โครงการอาคารชุดซึ่งได้รับความนิยมเป็นที่ต้องการของตลาดและผู้สนใจซื้ออาคารชุด
มักอยู่ในบริเวณชุมชน การคมนาคมสะดวก เข้า - ออก ถนนสำคัญ ๆ หลายทาง ใกล้แหล่งความเจริญทั้งโรงพยาบาล ศูนย์การค้า และสถาบันการศึกษา เป็นต้น
ยิ่งบริเวณถนนเกาะติดแนวรถไฟฟ้าทั้งบนดินและใต้ดินยิ่งจะมีผู้สนใจจับจองซื้อเป็นจำนวนมากเพราะเดินทางสะดวกคล่องตัว อีกทั้งใกล้สถานที่ทำงานเปิดตัวขายโครงการไม่กี่วันก็ขายหมด

ปัจจุบันต้องยอมรับว่ามีบริษัทผู้ประกอบการโครงการอาคารชุดหลงเหลืออยู่ในตลาดไม่กี่รายที่หันมาเอาดีกับการพัฒนาที่ดินเพื่อก่อสร้างอาคารสูงประเภทอาคารชุดเสนอราคาขายต่อผู้บริโภค
บริษัทลุมพินี ดีเวลล็อปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ถือว่าเป็น ""เจ้าพ่อคอนโดมิเนียมตัวจริง""
เพราะดำเนินธุรกิจพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภท ""คอนโดมิเนียม"" เพียงอย่างเดียว
ประสบการณ์ในการพัฒนาโครงการอาคารชุดของบริษัทแอล.พี. เอ็น.ดีเวลล็อปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ถือว่ามีมานาน ประสบการณ์ความชำนาญเฉพาะด้านมีมากกว่า 20 ปี
ถัดมาเป็นของค่ายบริษัทศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ซึ่งพัฒนาก่อสร้างโครงการอาคารชุด เฉพาะบริเวณสำคัญ ๆ เท่านั้น

มีโครงการอาคารชุด จำนวนหลายแห่งซึ่งบริษัทดังกล่าวพัฒนาขึ้นมาเพื่อเสนอราคาต่อผู้บริโภคอย่างต่อเนื่องเป็นรองเรื่องจำนวนโครงการซึ่งพัฒนาก่อสร้างต่างกับบริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลล็อปเม้นท์ จำกัด (มหาชน)อีกบริษัทซึ่งน่าติดตามได้แก่ บริษัทพลัส พร็อพเพอร์ตี้ พาร์ท จำกัด ในเครือของบริษัทแสนสิริ จำกัด (มหาชน) พัฒนาโครงการอาคารชุดภายใต้แบรนด์ ""คอนโดวัน"" เกาะติดแนวรถไฟฟ้าเป็นหลัก ประสบการณ์ ความชำนาญด้านการพัฒนาโครงการอาคารชุดถือว่า ""ไม่เป็นรองใคร"" เช่นเดียวกันอีกบริษัทผู้ประกอบการณ์โครงการประเภท""น้องใหม่"" ได้แก่ บริษัท อารียา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) กล้ากระโดดมาเล่นตลาดคอนโดมิเนียมเหมือนผู้ประกอบการโครงการรายต่าง ๆ ข้างต้น ชูแบรนด์ ""เอสเปซ"" ข้อมูลนี้อาจเก่าไปแล้วครับ ตอนนี้มีผู้ประกอบการเข้ามาแบ่งเค็กคอนโดกันเต็มไปหมด


เราๆ ท่าน ๆ พบเห็นบริษัทผู้ประกอบการโครงการอาคารชุดในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยจำนวนกว่า 4 ราย ยังมีบริษัทเอกชนอีกจำนวนไม่น้อยที่หันมาเอาดีด้านการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ ประเภท ""อาคารชุด"" อีกหลายบริษัท
ดังนั้น จึงไม่แปลกซึ่งผู้บริโภคทั่วไปซึ่งสนใจจะเลือกซื้อคอนโดมิเนียมหรือห้องชุด จึงมีสิทธิ์พิจารณาเลือกซื้อคอนโดมิเนียมได้อย่างจุใจ
ท่านผู้อ่านหลายท่านอาจสงสัยว่าด้วยเหตุใดผู้บริโภคจึงให้ความสนใจเลือกซื้ออาคารชุดกันมากขึ้น มี


""คำตอบ"" ที่น่าสนใจอยู่ไม่กี่ข้อ อาทิ

1.สะดวกสบายใกล้ที่ทำงานและชุมชน

2.ดูแลรักษาห้องชุดง่ายกว่าบ้านเพราะพื้นที่ใช้สอยไม่มาก

3.สนนราคาไม่แพงเกินกำลังผ่อนชำระกับสถาบันการเงิน

4.มีระบบรักษาความปลอดภัยทั้งพนักงานรักษาความปลอดภัยเดินตรวจตราและระบบกล้องโทรทัศน์วงจรปิด

5.การบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางและทรัพย์ส่วนบุคคล มีเจ้าหน้าที่และนิติบุคคลอาคารชุดดูแลให้ปัจจุบันท่านผู้อ่านคงมองเหมือนผมอยู่เรื่องหนึ่ง ได้แก่ จะมีแนวทางพิจารณาเลือกซื้อห้องชุด (มือแรก) จากบริษัทผู้ประกอบการโครงการข้างต้นอย่างไรให้เกิดประโยชน์สูงสุด
ไม่ถูกหลอกลวง ไม่ถูกเอารัดเอาเปรียบจากบริษัทผู้ประกอบการโครงการ


ก่อนที่ผมจะมีข้อแนะนำให้ท่านพิจารณาในการตัดสินใจเลือกซื้อคอนโดมิเนียมหรือห้องชุดมือแรกให้เกิดประโยชน์ต่อท่านสูงสุดผมขอเรียนให้ท่านผู้อ่านทราบในเบื้องต้นก่อนว่า
สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคหรือ สคบ. ได้ออกประกาศให้การเลือกซื้อขายห้องชุด เป็น ธุรกิจควบคุม เมื่อปี พ.ศ.2547ผู้ประกอบการโครงการอาคารชุดทุกรายมีหน้าที่และจำเป็นต้องอาศัย""สัญญาจะซื้อจะขายอาคารชุดหรือห้องชุด"" ที่เป็นมาตรฐาน ตามที่สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคกำหนดข้อสัญญาใดที่เอารัดเอาเปรียบต่อผู้บริโภคหรือผู้จะซื้อห้องชุดถือว่าข้อสัญญานั้นไม่มีผลใช้บังคับใช้ทางกฎหมายถ้าผู้ประกอบการโครงการไม่ปฏิบัติตามประกาศของสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคกำหนดข้อสัญญาซึ่งไม่เป็นธรรมหรือ เป็นการเอารัดเอาเปรียบต่อผู้บริโภค ท่านสามารถร้องเรียนไปได้ที่สำนักงานคุ้มครองผู้บริโภคได้โดยตรง
ประกาศดังกล่าวของสคบ. ข้างต้น ถือเป็นการป้องกันมิให้ผู้บริโภคหรือผู้สนใจจะซื้อเกิดความเสียหายจากการซื้อคอนโดมิเนียมกับผู้ประกอบการโครงการ



สำหรับบางท่านซึ่งสนใจลงทุนซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อสร้างกำไรจากการปล่อยให้เช่าหรือถือครองไว้สักระยะเวลาหนึ่งแล้วค่อยขายเพื่อทำกำไรในอนาคต
ผมมีข้อแนะนำให้ท่านพิจารณา ดังนี้

1.มองเรื่องทำเลที่ตั้งโครงการเป็นลำดับแรก เพราะทำเลที่ตั้งโครงการดี ใกล้แหล่งชุมชนความเจริญ จะสามารถพิจารณาปล่อยให้เช่า หรือขายเอากำไรได้ดีพอสมควร

2.มองเรื่องราคาต่อตารางเมตร และสิ่งอำนวยความสะดวกภายในโครงการที่จะให้บริการต่อเจ้าของร่วมและผู้พักอาศัยได้มากน้อยเพียงไร

3.มองเรื่องค่าใช้จ่ายการบริการจัดการทรัพย์สินส่วนกลางและสิ่งอำนวยความสะดวกภายในอาคาร มีอัตราการเรียกเก็บเหมาะสมสอดคล้องกับรายจ่ายซึ่งเกิดขึ้นอย่างเพียงพอหรือไม่

สำหรับท่านผู้อ่านซึ่งกำลังมองหา""คอนโดมิเนียม"" เพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยจริงต่อจากนั้นไปอีก 10- 20 ปี ข้างหน้า ผมมีคำแนะนำในการพิจารณาเลือกซื้ออาคารชุดหรือห้องชุดดังต่อไปนี้

1.ศึกษาข้อมูลของผู้ประกอบการโครงการอาคารชุดว่าเป็นอย่างไร
โดยนำหัวข้อต่างๆ เหล่านี้มาใช้เป็นข้อมูลพิจารณา อาทิ ประสบการณ์ ความชำนาญ และชื่อเสียงของผู้ประกอบการโครงการ
ลองสำรวจตรวจสอบกับผู้ซื้ออาคารชุดหรือห้องชุดในโครงการซึ่งขายไปหมดแล้วว่า ผู้ประกอบการโครงการดำเนินธุรกิจตรงไปตรงมาหรือไม่

2.ศึกษาและตรวจสอบรายละเอียดของเนื้อหาสัญญาจะซื้อจะขายกรรมสิทธิ์ห้องชุดว่าเป็นธรรมและไม่เอารัดเอาเปรียบผู้บริโภค
คอนโดมิเนียมสร้างเสร็จใหม่ผมให้ความสำคัญกับระยะเวลาการก่อสร้างสามารถจะก่อสร้างแล้วเสร็จตามที่ระบุไว้ในสัญญาหรือไม่และรายละเอียดประกอบสัญญา
ได้แก่ รายการวัสดุอุปกรณ์ในการก่อสร้างอาคารชุด ตรงตามสัญญาหรือไม่ ระยะเวลาการรับประกันความเสียหายจากหารชำรุดบกพร่องของทรัพย์ส่วนบุคคลและทรัพย์ส่วนกลาง เป็นต้น

3.ตรวจสอบรายการโฆษณาประชาสัมพันธ์ รายการทรัพย์ส่วนกลางจดทะเบียนเป็นกรรมสิทธิ์ทรัพย์ส่วนกลางหรือทรัพย์ส่วนบุคคลของผู้ประกอบการโครงการ
ก่อนที่ท่านผู้จะซื้อห้องชุดจะตรวจรับมอบห้องชุดจากผู้จะขายหรือผู้ประกอบการโครงการผมให้คำแนะนำท่านให้แวะไปสอบถามรายการจดทะเบียนทรัพย์ส่วนกลางและทรัพย์ส่วนบุคคลว่ามีรายการใดบ้าง กับพนักงานเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินซึ่งโครงการอาคารชุดตั้งอยู่
""ทรัพย์ส่วนกลาง"" เป็นทรัพย์ซึ่งเจ้าของร่วมมีสิทธิ์ในการใช้ประโยชน์ร่วมกันและเจ้าของร่วมเป็นเจ้าของโดยมีนิติบุคคลอาคารชุดเป็นผู้ดูแลบำรุงรักษาด้วยค่าใช้จ่ายร่วมกันของเจ้าของร่วมทุกคนภายในอาคารชุด
""ทรัพย์ส่วนบุคคล"" ได้แก่ห้องชุดโดยมีหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดแสดงเป็นหลักฐาน คอนโดมิเนียมบางแห่งจดทะเบียนที่จอดรถยนต์ไว้เป็นทรัพย์ส่วนบุคคล บางแห่งจดทะเบียนเป็นทรัพย์ส่วนกลาง

4.อัตราค่าใช้จ่ายส่วนกลางและกองทุนของนิติบุคคลอาคารชุดเหมาะสมสอดคล้องกับงบประมาณรายจ่ายการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางหรือไม่ผู้บริโภคหรือผู้จะซื้อบางท่านมองว่าอัตราค่าใช้จ่ายส่วนกลาง หรือเงินกองทุนซึ่งนิติบุคคลอาคารชุด (ผู้ประกอบการโครงการ) เรียกเก็บกับผู้จะซื้อ ""ราคาถูกกว่าโครงการอื่น"" อย่าเพิ่งตัดสินใจเลือกซื้ออาคารชุดแห่งนั้นนะครับ
ขอให้ท่านพิจารณาประเมินรายรับค่าใช้จ่ายส่วนกลางกับรายจ่ายอันเกิดจากการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางในเบื้องต้นก่อนว่ามีความสอดคล้องกันมากน้อยแค่ไหน อัตราค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ""ถูก"" หรือ ต่ำกว่าความเป็นจริงจะเป็นตัวฉุดมูลค่าของโครงการมากพอสมควร

5.ตรวจสอบรายการจดทะเบียนถนน หรือซอยทางเข้าโครงการที่ตั้งอาคารชุดกับพนักงานเจ้าหน้าที่ ""กรมที่ดิน""ถามว่าทำไมผู้บริโภคหรือผู้จะซื้อจะต้องตรวจสอบรายการจดทะเบียนของถนนหรือซอยเข้าภายในโครงการซึ่งเป็นที่ตั้งอาคารชุดด้วย เนื่องจากเคยมีปัญหาพิพาทระหว่างผู้ประกอบการโครงการกับผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินประเภทถนนหรือซอยเข้าภายในโครงการมาก่อน
กรณีถนนหรือซอยเข้าภายในโครงการได้รับการจดทะเบียนให้เป็นสาธารณะประโยชน์ปัญหาพิพาทจะไม่พบให้เห็นแต่กรณีจดทะเบียนเป็นภาระจำยอมให้ถนนหรือซอยเป็นการใช้ประโยชน์ของผู้คนภายในซอยก็ไม่พบเห็นปัญหา

ปัญหาที่เกิดขึ้นมักได้แก่ถนนหรือซอยทางเข้าออกของโครงการไม่ได้จดทะเบียนเป็นทั้งสาธารณะประโยชน์และภาระจำยอมแต่จดทะเบียนเป็นกรรมสิทธิ์ส่วนบุคคล
เวลาหมดสัญญาระหว่างกันวันนั้นจะเกิดปัญหาต่อผู้จะซื้อห้องชุดหรือผู้เป็นเจ้าของร่วม

Read More

ทุบ "เซนต์จอห์น" สร้างคอนโด 5 พันล้านบาท

ทุบ "เซนต์จอห์น" สร้างคอนโด 

ผุดโครงการมิกซ์ยูส5พันล้าน

"เซนต์จอห์น" แตกไลน์ลุยอสังหาฯ ทุบอาคารเรียนด้านหน้าติดถนนวิภาวดีฯ 9 ไร่ ใกล้ห้าแยกลาดพร้าว ผุดโครงการมิกซ์ยูสกว่า 5 พันล้านบาท ประเดิมคอนโดฯ 3 ทาวเวอร์ 1.5 พันยูนิต เจาะกลุ่มผู้ปกครอง-ลูกค้าทั่วไป

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า พื้นที่บริเวณห้าแยกลาดพร้าว ซึ่งอยู่ใกล้กับรถไฟฟ้าใต้ดินสถานีพหลโยธิน ในอนาคตจะมีโครงการก่อสร้างไฟฟ้าสายสีเขียว (หมอชิต-สะพานใหม่-คูคต) กลายเป็นทำเลทองที่ต้องจับตามองอีกครั้ง โดยมีความเคลื่อนไหวของกลุ่มมหาวิทยาลัยเซนต์จอห์น เตรียมแตกไลน์ลงทุนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เต็มตัว 

ล่าสุดเตรียมนำที่ดินแปลงใหญ่เนื้อที่ 9 ไร่ ติดถนนวิภาวดีรังสิต ซึ่งเดิมเป็นที่ตั้งอาคารเรียนส่วนหนึ่ง จากการสำรวจสภาพปัจจุบันได้ถูกรื้อถอนอาคารกลายเป็นที่ดินว่างเปล่ารอพัฒนา มีแผนก่อสร้างคอนโดมิเนียมและคอมเพล็กซ์ขนาดใหญ่ ขณะที่อาคารเรียนถูกย้ายไปอยู่ด้านในและเปิดเรียนตามปกติ

ผุดมิกซ์ยูสกว่า 5 พันล้าน

แหล่งข่าวจากกลุ่มสถานศึกษาเซนต์จอห์นเปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่าผู้บริหารเซนต์จอห์นมองเห็นศักยภาพทำเลห้าแยกลาดพร้าว ซึ่งอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าใต้ดินและห้างเซ็นทรัล จึงวางแผนนำที่ดินด้านหน้าติดถนนวิภาวดีรังสิต 9 ไร่ มาพัฒนาเป็นโครงการอสังหาฯแบบมิกซ์ยูส ประกอบด้วย คอนโดฯ และอาคารสำนักงานให้เช่าบวกพลาซ่า มูลค่าลงทุนไม่ต่ำกว่า 5 พันล้านบาท

"ตอนนี้ห้าแยกลาดพร้าวเปลี่ยนไปจากเดิมมาก มีคอนโดฯและสำนักงานตึกสูง 20-30 ชั้นทยอยเกิดขึ้น มีห้างขนาดใหญ่ถึง 2 แห่งคือ เซ็นทรัล ลาดพร้าว และยูเนี่ยนมอลล์ อนาคตจะมีการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีเขียวจากจตุจักร วิ่งไปทางเซ็นทรัล ลาดพร้าว ช่วยให้ทำเลคึกคักขึ้นอีก"

ขึ้นคอนโดฯ 40 ชั้น 3 ตึก

รูปแบบการพัฒนาเบื้องต้นแบ่งเป็น 2 เฟส โดยเฟสแรกพัฒนาเป็นคอนโดฯไฮไรส์สูง 40 ชั้น 3 ทาวเวอร์ รวม 1.5 พันยูนิต มีพื้นที่อาคารรวม 1.3 แสนตารางเมตร มูลค่าลงทุน 3 พันล้านบาท ส่วนราคาขายยังไม่กำหนดแน่นอน คาดว่าไม่ต่ำกว่าตารางเมตรละ 1 แสนบาท เพราะศักยภาพที่ดินอยู่ใกล้รถไฟฟ้า เน้นลูกค้าระดับกลาง-ไฮเอนด์

กลุ่มเป้าหมายคือผู้ปกครองนักเรียน-นักศึกษา รวมถึงบุคคลทั่วไป ปัจจุบันกำลังรอสรุปแบบยื่นขออนุมัติรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (รายงานอีไอเอ) และขออนุญาตก่อสร้างส่วนการเปิดประมูลหาผู้รับเหมาก่อสร้างและเปิดขายโครงการคาดว่าจะเริ่มปลายปีนี้

ส่วนการพัฒนาเฟส 2 ออกแบบเป็นคอมเพล็กซ์ มีสำนักงานสูง 10-20 ชั้น กับพื้นที่ด้านล่าง 2-3 ชั้นพัฒนาเป็นพลาซ่าสำหรับให้ร้านค้าเช่า เช่น ร้านอาหาร ธนาคาร มินิมาร์ต ฯลฯ คาดว่าลงทุนอีกกว่า 2 พันล้านบาท คอนเซ็ปต์ใกล้เคียงกับโครงการจามจุรีสแควร์ 

"กลุ่มเซนต์จอห์นจะเป็นผู้ลงทุนเอง คงไม่ได้เปิดให้บริษัทพัฒนาที่ดินเข้ามาร่วมทุน ส่วนที่มาของเงินทุนคงกู้แบงก์ เพราะมีที่ดินเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันได้ และค่อนข้างมั่นใจว่าจะประสบความสำเร็จ" แหล่งข่าวกล่าว

ที่มา:http://www.prachachat.net/news_detail.php?newsid=1407136216

Read More

The Unique ดิ ยูนีค ลาดพร้าว 26

พาไปดูโครงการเล็กๆ พื้นที่แค่ 174 ตารางวาเอง แต่หยิบมาทำโครงการคอนโดได้หน้าตาเฉย แถมขายดีอีกต่างหาก เป็นรูปแบบโครงการที่น่าศึกษา โครงการนี้ชื่อ The Unique ลาดพร้าว 26 เห็นชื่อก็รู้แล้วว่าอยู่ในซอยลาดพร้าว 26 นั่นแหละ เป็นโครงการเกาะแนวรถไฟฟ้าใต้ดิน เดินจากหน้าโครงการไปสถานีรถไฟฟ้าใต้ดินลาดพร้าว 150 เมตรเองครับ.. เจ้าของโครงการหน้าใหม่ จัดเต็มขายแบบให้เต็มที่ Fully Furnished แบบ Built ให้ครบนะฮับ 

Fact @ 21 July 2012

• The Unique Ladprao 26 (ดิ ยูนีค ลาดพร้าว 26)
• Ten Thai Development
• MAIN-UPPER CLASS 
• คอนโด Low Rise 8 ชั้น 62 Units
• ที่จอดรถ 27 คัน (44%)
• ที่ดินประมาณ 0-1-74ไร่ (174 ตารางวา)
•  Studio /1 – 2 Bedrooms
• พื้นที่ใช้สอย 24 /29 – 50 ตารางเมตร
• ราคาเริ่มต้นประมาณ  2 ล้านบาท 
• ราคาต่อตารางเมตรประมาณ  78,000 – 86,000 บาท 
• ขายแบบ Fully Furnished ให้ทั้ง Fur Built และลอยตัว
• www.tenthai.com

เพียงแค่การกด Like ก็เท่ากับการสนับสนุนข้อมูลเชิงลึกจาก Think of Living แล้วครับ

เจาะลึกเรื่องทำเลที่ตั้ง

แผนที่โครงการ เค้าพยายามจะบอกว่า มันใกล้รถไฟใต้ดิน และมีทางลัดออกซอยวิภาวดี 16 และรัชดา 19 ได้ เดี๋ยวผมค่อยอธิบายให้ฟังว่ามันเข้าออกยังไง และมีแล้วดียังไง.. แต่คนพื้นที่ย่านนี้ คงเข้าใจแหละ เพราะใช้กันบ่อยเวลาหนีรถติด

ดูภาพรวมเรื่องทำเลกันก่อน… โครงการตั้งอยู่ลาดพร้าว 26 ใกล้แยกรัชดาตัดลาดพร้าว ปากซอยลาดพร้าว 26 ถึงแยกแค่ 200 เมตรเอง อยู่ใกล้สถานที่สำคัญมากมายเช่น Central ลาดพร้าว, Union Mall, Big C Extra, Major รัชโยธิน, ตลาดลุงเพิ่ม, ตลาดนัดตึกซัน, สวนจตุจักร, อตก.. เยอะเลย แต่จะมากกว่านี้ถ้าขึ้นรถไฟใต้ดินเข้าเมือง

Unique เป็นโครงการเล็กๆ เด่นที่ทำเล อยู่ตรงนี้ไม่ต้องไปกลัวเรื่องรถติดบนถนนลาดพร้าว ไม่ว่าจะเข้าเมือง หรือกลับบ้าน มีทางเลี่ยงทางลัดให้เลือกใช้ สบายๆ ใกล้ๆกันนั้นมีโครงการ Issara คอนโด High Rise ที่สูงและสวยสุดบนลาดพร้าวย่านนี้ + Haus23 + The Room ที่ผมเคยรีวิวไปแล้วลองไปอ่านดูวิเคราะห์เพิ่มเติม เรื่องทำเลและอื่นๆเพื่อเปรียบเทียบกันได้นะครับ

ระยะเดินไป MRT ลาดพร้าว สบายๆ ที่ 150 เมตร ปลอดภัย ไม่เปลี่ยว ไม่น่ากลัว

ทางเลี่ยงทางลัดของลาดพร้าวซอยเลขคู่ช่วงนี้ เชื่อมวิภาวดี และรัชดา เลือกใช้ได้ตามจังหวะเวลาที่รถติด อย่างตอนเช้าเข้าเมืองก็ขับออกซอยทางลัดมาวิภาขึ้นทางด่วนได้ หรือแม้แต่วิ่งออกลาดพร้าวกันดื้อๆเลยก็พอไหว เพราะช่วงนี้ไม่ติดมากแล้ว ใกล้จะถึงห้าแยกลาดพร้าวแล้ว.. ถ้าจะวิ่งเส้นรัชดาไปลัดออกรัชดาซอย 19 ยูเทิร์นเข้าเมืองได้เลย.. ตอนเย็นเวลากลับบ้านถ้ามาจากในเมือง รัชดาจะติดมาก ก็เลี่ยงไปออกวิภาวดี ยูเทิร์นตรง St.John วิ่งเข้าซอยลัดตามเส้นประสีแดง มาเข้าโครงการได้… แต่ถ้าช่วงกลางวันหรือวันหยุดที่รถไม่หนาแน่นนัก ก็ใช้เส้นลาดพร้าวได้ปกติครับ

ปากซอยลาดพร้าว 26 ตัวสำนักงานขายก็อยู่ปากซอยนั่นแหละ แต่เวลาจะจอดรถ ให้ขับเข้ามาในซอยประมาณ 64 เมตร จะมีที่จอดอยู่ขวามือ ซึ่งที่จอดนั้นก็คือที่ตั้งของโครงการครับ

ปากซอยมี 7-11 และร้านบะหมี่

มี พี่วินอยู่ใกล้ๆให้อบอุ่นใจ

ลักษณะซอยหน้าโครงการ เป็นซอยเล็ก รถวิ่งสวนกันได้พอดีๆ ภาพนี้คือมองเข้าไปในซอย

ผมยืนอยู่หน้าโครงการ มองไปปากซอย อยู่ตรงรถเบียดๆกันด้านหน้านั่นแหละครับ ใกล้ๆ ขวามือเป็นตึกแถวหน้าโครงการ มีร้านตัดผม ร้านชำ ร้านอาหาร ร้านกาแฟ พอให้พึ่งพาได้บ้างนะครับ

อ้วนเซอร์วิส อู่เคาะพ่นสีซ่อมแซมรถยนต์ อยู่ติดรั้วโครงการด้านซ้ายมือ (ทิศใต้)

อู่ไม่ใหญ่ แต่ชั้นเตี้ยๆ ที่อยู่ติดอู่ ไม่ดีแน่นอน

ถัดจากอู่อ้วนเซอร์วิสมา เป็นอาคารเอกพัฒนาอพาร์ตเมนท์ เก่าๆแล้ว ค่าเช่า แอร์ 3,500 บาท พัดลม 3,000 บาทต่อเดือน เรทมาตรฐานของห้องเช่าระดับพื้นฐานของย่านนี้ แต่ในซอยคอนโดและอพาร์ตเมนท์ 8 ชั้น ดีๆหน่อยนี่ เกินหมื่นกันหมดแล้ว

ฟุตบาททางเดินริมถนนลาดพร้าว จากปากซอย 26 ไป รถไฟใต้ดิน มีป้ายรถเมล์ที่ปากซอยด้วย เดินตรงไปจากจุดนี้อีกไม่ถึง 100 เมตร ก็ถึงรถไฟใต้ดินแล้ว

อาคารที่เห็นคืออาคารจอดแล้วจร อยู่ติดแยกรัชดาลาดพร้าวเลย

เดินต่อมาอีกนิด เป็นที่จอดรับส่งของ Taxi บริเวณหน้าสถานีรถไฟใต้ดิน

ถึงแล้วครับสถานีรถไฟใต้ดินลาดพร้าว

ตรงนี้เป็น ทางออกที่ 1 นะครับ หรือทางออก “ลาดพร้าว26″

เจาะลึกตัวโครงการ

รูปหน้าโครงการอีกที ดูเอาไว้ เพราะของจริงมุมแบบนี้ไม่เห็นหรอก นอกจากจะทุบตึกด้านหน้าทิ้งให้หมด 

มุมบน ให้ดูการเข้าออก และ Facility สระว่ายน้ำบนดาดฟ้า แบบเล่นระดับ สังเกตุบันไดเดินขึ้นอีกครึ่งชั้นไปพื้นที่พักผ่อนบนยอดตึก

เออ มุมนี้แหละ ที่จะเห็นกันจริงๆ เพราะถนนมันแคบ ยืนหน้าโครงการจะเห็นประมาณนี้

อันนี้หน้าโครงการ ออกแบบได้น่ารักดีครับ เป็นทางเดินเข้าสู่ Lobby โครงการ อ้อขวามือของกำแพงของจริงเป็นตึกแถวนะครับ ไม่ใช่พื้นที่โล่งๆแบบในรูป

Lobby แบบ Double Volume (เพดานสูงสองชั้น)  กล้าให้นะฮับ 

รูปแบบการจัดวางห้อง เค้าให้หมด Fully Furnished ยกเว้นพวกของตกแต่งกะเครื่องไฟฟ้า

ห้องนอน ให้หมด แม้กระทั่งฟูก ไม่รวมของตกแต่งเช่นเคย

พื้นที่จริงของโครงการ ด้านทิศใต้ ตึกสูงๆนั่น เอกพัฒนาอพาร์ตเมนท์ ส่วนรั้วเหลืองๆ นั่นอู่อ้วน

หน้าโครงการ คือทิศตะวันออก แต่อยู่ห่างจากอาคารพาณิชย์ 3 ชั้นเก่าๆนี้แค่ถนน 6 เมตรกั้น

ด้านหลังโครงการ ทิศตะวันตก โอเคเลยนะฮับ มุมสงบปลอดภัย ดีสุดแล้ว เพราะเป็นบ้านเดี่ยวบ้านคน พื้นที่สีเขียว

ให้ดูสภาพหน้าโครงการอีกที เขตโครงการไปถึงรั้วเหลืองนะครับ

ด้านทิศเหนือของโครงการ ติดอาคารพาณิชย์สี่ชั้น

สำนักงานขายที่ปากซอย

โมเดลด้านหน้าโครงการ

ด้านบน สระว่ายน้ำนี้สวยดี แต่มันเล็กว่ายจริงจังแบบหวังไปโอลิมปิคไม่ได้ เอาไว้แช่ผ่อนคลายเฉยๆ

พื้นที่ด้านขวาคือทิศเหนือ มันติดตึกแถวอยู่แล้ว ก็เลยทำเป็นผนังทึบซะเลย

ด้านหลังโครงการ ให้ดูเวลาจอดรถด้านนี้โผล่มาครึ่งคันนะครับ

ด้านทิศใต้ตึดอู่อ้วน ชั้นบนๆคงได้แหละ ชั้นล่างๆไม่ค่อยดี

พื้นที่ชั้น 1 จอดรถในช่องจอดได้ 24 คัน จอดขวางได้อีก 3-4 คัน ก็เต็มแล้ว จะล้นออกมาจอดในซอยไม่ได้นะครับ ซอยนี้แคบ ต้องบริหารจัดการที่จอดรถกันดีๆ

ผังชั้น 2 ลิฟท์ 1 ตัว ต่อ 62 ห้อง พอใช้แหละถ้าลิฟท์ไม่เสียนะ ชั้นนี้ที่พอจะน่าอยู่มีแค่ด้านทิศตะวันตก (ซ้ายมือ) เพราะด้านตะวันออก (ขวามือ) ติดถนนซอย ที่ความสูงระดับชั้นสอง จะวุ่นวายและไม่ Privacy ส่วนทิศเหนือ (ด้านบน) มีห้องเดียว เป็นห้องมุม 44 ตรม ก็โอเคพอได้ เพราะหน้าต่างเปิดออกตะวันตก … ทิศใต้ (ด้านล่าง) ไม่แนะนำเพราะติดอู่เกินไป

ผังชั้น 3-6 ห้องเล็ก เยอะหน่อย ทิศตะวันตก (ซ้ายมือ) ยังดีเช่นเคย ทิศตะวันออก (ขวามือ) ชั้น 5-6 พอโอเคล่ะ พ้นระยะตึกแถว 3 ชั้นหน้าโครงการ .. ทิศตะวันออก(ด้านบน) ผนังด้านนั้นทึบ ไม่เป็นไร.. ทิศตะวันตก (ด้านล่าง) ชั้น 5-6 พอรับได้… ชั้นนี้เริ่มเห็นโถงทางเดินรูปตัว H ออกแบบมาดีเพราะพื้นที่บังคับด้วย ที่ว่าดีเพราะเดินออกจากลิฟท์ไม่กี่ก้าวก็ถึงห้องทุกห้องแล้ว..

ผังชั้น 7 ชั้นนี้โล่งทุกด้านล่ะ ทิศตะวันออกเลยจัดห้องใหญ่มา 3 ห้อง ชั้นนี้เลือกด้านไหนก็โอเค พอรับได้ มีดีมีเสียทุกด้านนะครับ เลือกจาก Type ห้องที่ชอบกันจะดีกว่า

ผังชั้น 8 ชั้นสระว่ายน้ำ

สรุปสิ่งอำนวยความสะดวก

• Lobby เพดานสูง
• สระว่ายน้ำชั้น 8
• ลิฟท์โดยสาร 1 ตัว
• ที่นั่งเล่นชั้นดาดฟ้า
• ที่จอดรถเข้าช่องจอด 24 คันรวมจอดขวางได้ 28 คัน
• ระบบ CCTV / Access Card

Product Walkthrough

โครงการนี้เป็นโครงการเล็กๆ มีห้องให้เลือก 14 แบบ เพราะออกแบบไปตามพื้นที่ แตกต่างกันอยู่บ้าง แต่มีห้องตัวอย่างให้ดูแบบเดียว ผมก็เลยขอทำมาให้ดูเฉพาะห้องนี้ก่อนนะครับ

ห้อง 32 ตารางเมตร ห้องนี้ขายแบบ Fully Furnished  ให้มาครบดี ตัวห้องออกแบบมาเป็นสัดส่วนและมีตู้และเฟอร์ Built In ให้มาเหมาะสมกับพื้นที่แล้ว จุดเด่นคือห้องครัวแยกเป็นสัดส่วน มีพื้นที่กว้างกว่าทั่วไป นั่งทานอาหารในครัวได้เลย ดี สะอาดสะอ้านดี ตัวห้องครัวปูพื้นกระเบื้องง่ายต่อการทำความสะอาด ระเบียงใช้แขวนคอมแอร์ 2 ตัว ข้างใต้คอมแอร์เป็นที่อยู่ของเครื่องซักผ้า ห้องนอน Built ให้ครบชุด แถมกระทั่งฟูก ห้องน้ำมาตรฐาน ไปดูห้องตัวอย่างกันจ้ะ 

หน้าห้อง เฟอร์ที่เห็นในรูปให้หมด

ภาพรวมห้องนั่งเล่น แลดูแคบเพราะพี่เค้าเล่น Built ตู้วางทีวีให้ทั้งผนังเลย

โซฟา

โต๊ะวางของข้างโซฟา ตัวนี้ก็ให้ด้วย

Built in ตู้ติดผนัง ทั้งผนัง สำหรับวางทีวี และเก็บของ เก็บรองเท้า

โต๊ะทำงานพร้อม ตู้แขวนเก็บของจุกจิก นี่ก็ให้

อีกมุม

พื้นที่ครัว และทานอาหาร เหมาะกะคนชอบทำอาหารนะ พื้นที่กว้างดี ตาม Spec พื้นเป็นกระเบื้อง แต่ห้องตัวอย่างเป็นลามิเนตซะงั้น Mr.Oe งงกันเลยทีเดียว ยึดตาม Spec นะฮับ

ประตูบานเลื่อนกระจก

ด้านซ้ายวางตู้เย็น และมีตู้แขวนเก็บของ ลงตัวแล้ว

Sink เตา และ ที่ดูดควัน ให้มาครบ ตัวไมโครเวฟ กะตู้เย็น ไม่ได้แถมนะจ๊ะ

โต๊ะทานข้าวเล็กๆ เอาไว้กินมาม่ากะแฟนตอนสิ้นเดือนสบายๆ โต๊ะเล็กแต่ได้ระยะโรแมนติก

ประตูกระจกบานเลื่อนเปิดออกไประเบียง พื้นระเบียงลดระดับนิดหน่อย และมีธรณีก่อสูงเล็กน้อย ระเบียงปูกระเบื้องกันลื่น

แอร์แขวนกันเยี่ยงนี้เรยทีเดียว ไม่มีอะไรปิด

พื้นที่วางเครื่องซักผ้า.. เลือกเครื่องซักผ้า อย่าลืมวัดให้ดีนะคร้าบบบพี่น้อง วัดที่ระยะฐานรองล่ะเดี๋ยวยกมาวางจะวางไม่ได้ วัดพื้นที่ห้องจริงจะเป๊ะกว่า

ห้องนอน Built ให้แบบนี้เลย หัวเตียงก็ได้ด้วย

ปลายเตียงได้แบบนี้

มีพื้นที่ Built ที่เก็บของจุกจิกให้อีก ตรงปลายเตียง

โต๊ะแป้ง นี่ก็ได้

ห้องน้ำมีธรณีก่อ

ภายในห้องน้ำ

อ่างล้างหน้าให้ของดี Mogen ครบชุด

โถสุขภัณฑ์ Mogen รุ่น Soft Close

ฝักบัวอาบน้ำ หน้าตาดันสามัญซะงั้น จะกัดฟันใส่สวยๆก็ไม่ได้นะ

พื้นที่ยืนอาบน้ำ

ราคาและเงื่อนไขการขาย @ 21/07/2012

• 1 Bedroom  เนื้อที่ 32 ตารางเมตร ราคา 2.5 ล้านบาท หรือ 78,000 บาทต่อตารางเมตร.. น่าเสียดายขายหมดไปแล้ว
• 2 Bedroom  เนื้อที่ 45 ตารางเมตร ราคา 3.87 ล้านบาท หรือ 86,111 บาทต่อตารางเมตร

• Fully Furnished แบบจัดเต็ม
• จอง 30,000 บาท
• ทำสัญญา 40,000 บาท
• ผ่อนดาวน์ 18 งวด รวม 317,520 บาท
• ค่ากองทุน 700 บาทต่อตารางเมตร
• ค่าส่วนกลาง 45 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน

เจาะลึกรวบยอด

The Unique ลาดพร้าว 26 เป็นโครงการเล็กๆ แค่ 62 ห้อง บนพื้นที่ 174 ตารางวาเอง แต่จัด Facility มาค่อนข้างใช้ได้ จัดของในห้องให้ค่อนข้างเยอะ และทำเลที่ตั้งถือเป็นจุดเด่น ที่ตอบโจทย์การตอบสนองต่อ Local Demand  คนย่านนี้ได้ค่อนข้างพอดี… ทำเลที่ตั้งเกาะสถานีรถไฟฟ้าใต้ดินลาดพร้าว รอบๆโครงการในระยะเดินได้มีความอุดมสมบูรณ์อยู่ในระดับปานกลาง 7-11 ร้านชำ ร้านอาหาร ร้านกาแฟ มี แต่ไม่เยอะ.. แต่ถ้าขยับมาใช้รถ ขับไประยะใกล้ๆ แค่สิบนาที จะมีที่พึ่งพิงเยอะแยะ ทั้ง Big C Extra, HomePro, Central, Union Mall, Lotus, Major, สวนจตุจักร, อตก, สวนรถไฟ.. และในอนาคต สวนลุมไนท์บาร์ซ่า อยู่ใกล้ระยะเดินไปได้เลย.. ร้านอาหารการกิน ก็เยอะนะแถวนี้ เปิดขายกันแทบจะ 24 ชม อีกต่างหาก

การเดินทางโดยรถส่วนตัว สะดวกมาก ด้วยทางเลี่ยงทางลัดเชื่อมกันกับ ถนนวิภาวดี และถนนรัชดา เข้าออกได้ปรุ หลายทางเลย หลบรถติดได้มาก และลาดพร้าวช่วงห้าแยกลาดพร้าว มาถึง ลาดพร้าวตัดรัชดา ระยะมันสั้น และจริงๆ ไม่ได้ติดสาหัสมากทั้งวันอะไร ไม่น่ากลัวครับ… ส่วนการเดินทางโดยไม่ใช้รถส่วนตัว สะดวกมากมาย ป้ายรถเมล์ปากซอย เดิน 70 เมตร ถึงล่ะ มีพี่วินปากซอย Taxi เยอะหาง่าย 24 ชม เพราะมีที่จอดหน้ารถไฟใต้ดิน น้องรถเมล์เยอะ เพราะรวบมาออกห้าแยกลาดพร้าวกัน.. รถไฟใต้ดินเป็นจุดเด่นเลย เพราะอยู่ใกล้ๆ 150 เมตร เดินสบาย และค่อนข้างปลอดภัยไม่เปลี่ยว

การออกแบบทำออกมาใช้ได้ ภายนอกและพื้นที่ส่วนกลางออกแบบได้ดี ส่วนที่ติดตึกอื่นก็ทำเป็นผนังทึบกันไป ส่วน Lobby ก็สูงสองชั้น ออกแบบได้สวยดี เพื่อนมาหานั่งรอได้ไม่อายใคร แต่ภายในห้อง ก็ต้องเลือกต้องดูนะครับว่าเหมาะกับเราไหม แบบไหนที่ใช่ เพราะมีแบบให้เลือกเยอะเหลือเกิน

วัสดุอุปกรณ์ตามมาตรฐาน แต่ดีตรงที่ให้มาเยอะดี เป็นงาน Built ผสมลอยตัว จัดออกมาได้ดี ลงตัว ของใช้ได้ แต่งานพวกนี้ต้องละเอียดในการตรวจรับนะครับ ไม่เหมือนห้องเปล่าโล่งๆ ที่ตรวจดูง่ายๆ

สาธารณูปโภคส่วนกลาง จัดมาเกือบครบแล้ว ขาดแค่ Fitness มีพื้นที่บนดาดฟ้าให้นั่งเล่น Outdoor ส่วนสระว่ายน้ำ เล็กๆเหมาะเป็นสระแช่น้ำมากกว่า Lobby ชั้นล่างดี สวยน่ารักใช้ได้เลย ข้อเสียคือห้องน้อยแค่ 62 ห้อง เลยต้องช่วยกันออกค่าส่วนกลางเยอะหน่อย 45 บาทต่อตารางเมตรทีเดียว ทำไงได้ ตัวหารมันน้อยยยย

โครงการนี้ราคาปัจจุบัน อยู่ในระดับ 78,000 – 86,000 บาทต่อตารางเมตรขายแบบ Fully Furnished ก็จริง แต่ถือว่าเป็นราคาที่หยิบจับหลายโครงการในย่านนี้ได้เลยนะครับ ไล่ไปตั้งแต่ Life รัชดา-สุทธิสาร ที่อยู่ติดสถานีรถไฟฟ้าใต้ดินสุทธิสารปากซอยรัชดา20 แต่เป็นมือสอง ไปจนถึงรีสอร์ทคอนโดอย่าง The Room ของ L&H มือสองเช่นกัน.. Isara ลาดพร้าว … ล้วนมีราคาใกล้เคียงกันนี้ให้หยิบทั้งสิ้น… แต่ด้วยทำเลที่เด่นและของที่จัดเต็ม คง Prove ได้แล้วล่ะ ว่าตลาดย่านนี้เค้าชอบแบบไหน

สุดท้ายต้องพิจารณาตัว Developer ด้วย เพราะนี่เป็นโครงการแรกของเค้า ข้อมูลของ Ten Thai ก็มีน้อยเสียเหลือเกิน แต่ได้ยินว่า เตรียมเปิดโครงการ 2 และต่อๆมาในย่านนี้ภายใต้ Brand นี้กันอีกเร็วๆนี้ เพราะโครงการแรกขายหมดเร็ว ผลตอบรับดี.. ก็อย่าลืมพิจารณาตรงจุดนี้กันด้วยนะครับ ผมเองต้องขออภัยด้วย ที่หาข้อมูล Developer เจ้านี้มาแทบไม่ได้เลย เอาไว้มีโอกาสเก็บข้อมูลได้ จะขอมาอัพเดทเพิ่มเติมกันนะครับ 

Judgement

การให้คะแนน ให้แบบ Weight Average โดยมุ่งหาความคุ้มค่า เทียบกับราคาที่จ่ายไป โดยมีส่วนที่พิจารณาดังนี้

ทำเล 35%, การเดินทางโดยใช้รถ 15%, การเดินทางโดยไม่ใช้รถ 15%, วัสดุ 15%, การออกแบบ 10% และสาธารณูปโภค 10%

เทียบกับราคา 80,000 บาทต่อตารางเมตร, 21/07/2012

• ทำเล 8/10 – ทำเลดี อยู่ในซอย ไม่โดดเด่น แต่ซอยนี้สะดวก
• เดินทางด้วยรถ 8.5/10 – สะดวกมาก ทางเลี่ยงทางลัดเยอะ ทำให้เดินทางสะดวกกว่าโครงการติดถนนย่านนี้ซะอีก
• ไม่ใช้รถ 8.5/10 – สะดวก ใกล้รถไฟฟ้า ในระยะเดินสบาย
• วัสดุ 8.5/10 –  คุณภาพก็ตามมาตรฐาน แต่จัดมาเต็ม แบบ Built ด้วย คุ้มดี
• แบบ 8/10 – ภายนอกและส่วนกลางดี ส่วนห้อง ต้องดูเป็นห้องๆไป
• สาธารณูปโภค 7/10 – สวย และมีให้เกือบครบ แต่เล็ก และค่าส่วนกลางแพง

• MAIN-UPPER CLASS
• 8.12 / 10.00

BOTTOM LINE

The Unique ลาดพร้าว 26 เหมาะกับคนที่ชอบย่านลาดพร้ารัชดา หรือทำงานเกาะแนวสถานีรถไฟฟ้าใต้ดิน ชอบโครงการเล็กในซอยที่สงบไม่ชอบวุ่นวาย ไม่สนวิว เลือกทำเลและความคุ้มค่ามากกว่า ยี่ห้อที่คุ้นตา มีงบประมาณระดับ 2.5 – 5 ล้านบาท

Read More