หลุมพลางนักเก็งกำไรคอนโด
หลายๆครั้งที่เราเห็นเจ้าของโครงการชูเรื่องการผ่อนดาวน์น้อยๆ เป็นกลยุทธ์หลักในการโฆษณา เช่น ผ่อนเพียงเดือนละ 3,000 บาท ซึ่งทำให้น่าสนใจในการซื้อ ถ้าเป็นพนักงานบริษัทเงินเดือนหมื่นกว่าบาทก็น่าจะผ่อนได้เป็นภาระทางการเงินไม่มาก
สำหรับคนที่ไม่เคยซื้อหรือไม่เคยศึกษาการซื้อคอนโดเลยอาจเข้าใจว่าผ่อนเพียง 3,000 บาทไปตลอด ซึ่งเป็นความเข้าใจที่ผิด เนื่องจากการผ่อนดาวน์มีระยะเวลาจำกัดสั้นๆขึ้นอยู่ระยะเวลาการก่อสร้างตั้งแต่ 12 – 36 เดือนหรืองวดเท่านั้น แต่หลังจากผ่อนดาวน์คอนโดเสร็จก็ต้องโอนกรรมสิทธิ์ซึ่งหากไม่มีเงินก้อนก็จำเป็นต้องขอสินเชื่อหรือกู้จากธนาคาร เมื่อกู้เงินจากธนาคารมาจ่ายให้กับเจ้าของโครงการ เราก็ต้องทำสัญญาจดจำนองกับธนาคาร กรรมสิทธิ์เป็นของธนาคารที่เราจดจำนองไว้ เราจะเป็นเพียงผู้ครอบครองมีสิทธิ์ใช้ประโยชน์ได้ แต่ไม่สามารถขายต่อได้เนื่องจากติดจำนองกับธนาคาร และเรายังมีภาระผูกมัดระยะยาวที่จะต้องผ่อนจ่ายทั้งเงินต้นและดอกเบี้ยกับธนาคารจนกว่าเงินต้นที่กู้กับธนาคารจะหมด ซึ่งอาจกินระยะเวลาตั้งแต่ 20 – 30 ปีตามระยะเวลาในสัญญาเงินกู้ที่ทำไว้กับธนาคาร โดยเฉลี่ยแล้วหากกู้หนึ่งล้านบาทและกู้ประมาณ 20ปีจะต้องผ่อนชำระกับธนาคารประมาณ 8,000 บาทต่อเดือน
ซึ่งการผ่อนกับธนาคารมีข้อแตกต่างจากการผ่อนดาวน์กับโครงการคือผ่อนกับโครงการไม่มีดอกเบี้ย ผิดนัดชำระบ้างก็ไม่เป็นไร แต่การผ่อนชำระเงินกู้กับธนาคารต้องเสียดอกเบี้ย จ่ายเลยกำหนดนัดชำระก็จะต้องเสียค่าปรับ ยิ่งถ้าเป็นการผ่อนกับธนาคารปีแรกๆเงินที่จ่ายให้ธนาคารไปเป็นการจ่ายดอกเบี้ยเกินกว่าครึ่ง ถ้าเป็นการผ่อนเงินกู้ซื้อคอนโดครั้งแรกก็ต้องทำใจเพราะเราไม่มีเงินก้อน แต่หากมีเงินก้อนก็นำไปชำระเพิ่มได้ทำให้เงินต้นลดลงมากขึ้นได้และยังไม่โอกาสในการ Re-finance เมื่อกู้ครบ 3 ปี เพื่อหาแหล่งเงินกู้อื่นๆที่มีอัตราดอกเบี้ยถูกกว่า ดังนั้นการวางแผนซื้อคอนโดต้องเข้าใจการบวนการผ่อนชำระซึ่งจะเป็นการผูกมัดกับผู้ซื้อในระยะยาว
สำหรับคนที่ไม่เคยซื้อหรือไม่เคยศึกษาการซื้อคอนโดเลยอาจเข้าใจว่าผ่อนเพียง 3,000 บาทไปตลอด ซึ่งเป็นความเข้าใจที่ผิด เนื่องจากการผ่อนดาวน์มีระยะเวลาจำกัดสั้นๆขึ้นอยู่ระยะเวลาการก่อสร้างตั้งแต่ 12 – 36 เดือนหรืองวดเท่านั้น แต่หลังจากผ่อนดาวน์คอนโดเสร็จก็ต้องโอนกรรมสิทธิ์ซึ่งหากไม่มีเงินก้อนก็จำเป็นต้องขอสินเชื่อหรือกู้จากธนาคาร เมื่อกู้เงินจากธนาคารมาจ่ายให้กับเจ้าของโครงการ เราก็ต้องทำสัญญาจดจำนองกับธนาคาร กรรมสิทธิ์เป็นของธนาคารที่เราจดจำนองไว้ เราจะเป็นเพียงผู้ครอบครองมีสิทธิ์ใช้ประโยชน์ได้ แต่ไม่สามารถขายต่อได้เนื่องจากติดจำนองกับธนาคาร และเรายังมีภาระผูกมัดระยะยาวที่จะต้องผ่อนจ่ายทั้งเงินต้นและดอกเบี้ยกับธนาคารจนกว่าเงินต้นที่กู้กับธนาคารจะหมด ซึ่งอาจกินระยะเวลาตั้งแต่ 20 – 30 ปีตามระยะเวลาในสัญญาเงินกู้ที่ทำไว้กับธนาคาร โดยเฉลี่ยแล้วหากกู้หนึ่งล้านบาทและกู้ประมาณ 20ปีจะต้องผ่อนชำระกับธนาคารประมาณ 8,000 บาทต่อเดือน
ซึ่งการผ่อนกับธนาคารมีข้อแตกต่างจากการผ่อนดาวน์กับโครงการคือผ่อนกับโครงการไม่มีดอกเบี้ย ผิดนัดชำระบ้างก็ไม่เป็นไร แต่การผ่อนชำระเงินกู้กับธนาคารต้องเสียดอกเบี้ย จ่ายเลยกำหนดนัดชำระก็จะต้องเสียค่าปรับ ยิ่งถ้าเป็นการผ่อนกับธนาคารปีแรกๆเงินที่จ่ายให้ธนาคารไปเป็นการจ่ายดอกเบี้ยเกินกว่าครึ่ง ถ้าเป็นการผ่อนเงินกู้ซื้อคอนโดครั้งแรกก็ต้องทำใจเพราะเราไม่มีเงินก้อน แต่หากมีเงินก้อนก็นำไปชำระเพิ่มได้ทำให้เงินต้นลดลงมากขึ้นได้และยังไม่โอกาสในการ Re-finance เมื่อกู้ครบ 3 ปี เพื่อหาแหล่งเงินกู้อื่นๆที่มีอัตราดอกเบี้ยถูกกว่า ดังนั้นการวางแผนซื้อคอนโดต้องเข้าใจการบวนการผ่อนชำระซึ่งจะเป็นการผูกมัดกับผู้ซื้อในระยะยาว
"สำหรับคนที่ไม่เคยซื้อหรือไม่เคยศึกษาการซื้อคอนโดเลยอาจเข้าใจว่าผ่อนเพียง 3,000 บาทไปตลอด"
สำหรับการผ่อนดาวน์นั้น ถือว่าเป็นการบริหารกระแสเงินสดของเจ้าของโครงการ ยิ่งมีคนผ่อนดาวน์เยอะ จำนวนเงินผ่อนมาก จ่ายเงินตรงเวลาก็จะทำให้การแสเงินสดในการบริหารโครงการยิ่งดี โดยขั้นตอนในการซื้อคอนโดจะเริ่มจากวางเงินจอง จ่ายเงินทำ สัญญาจะซื้อจะขาย ผ่อนดาวน์และโอนกรรมสิทธิ์กับกรมที่ดินเป็นขั้นตอนสุดท้าย จำนวนเงินจองรวมกับเงินทำสัญญาจะซื้อจะขายและเงินดาวน์ทั้งหมดจะเป็นประมาณ 15 – 30% ของราคาที่ระบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายซึ่งขึ้นอยู่กับเจ้าของโครงการว่าจะกำหนดในการจัดเก็บเงินในส่วนนี้เท่าไร ส่วนที่เหลือก็จะเป็นงวดที่ต้องจ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ ดังนั้นถ้าหากเจ้าของโครงการต้องการเก็บเงินในส่วนนี้มาก (เงินจอง+เงินทำสัญญา+เงินดาวน์ทั้งหมด)
ก็จะทำให้ต้องเก็บเงินดาวน์จากผู้ซื้อสูง ซึ่งก็จะเป็นภาระของผู้ซื้อแต่จะเป็นผลดีกับเจ้าของโครงการที่มีเงินสดในการบริหารโครงการต่อไป และยังเป็นการป้องกันกลุ่มนักลงทุนได้บางส่วน แต่ก็อาจทำให้ขายได้ยากกว่าเช่นกัน
ซึ่งมักจะเป็นช่วงต้นปีและกลางปีหรือแล้วแต่ที่เจ้าของโครงการกำหนด
อีกโฆษณาที่เห็นบ่อยคือ ฟรีเงินทำสัญญา
ซึ่งอันนี้ก็ดีกับผู้ซื้อที่ไม่ต้องหาเงินก้อนมาจ่ายตอนทำสัญญา แต่ก็อาจทำให้เงินผ่อนดาวน์มีจำนวนสูงขึ้นในแต่ละงวด สรุปก็คือไม่ได้ฟรีเงินทำสัญญาเพียงแต่ไม่ต้องจ่ายเงินทำสัญญาแล้วนำมาบวกเพิ่มในจำนวนเงินที่ต้องผ่อนดาวน์ บางโครงการเหลือช่วงเวลาผ่อนดาวน์สั้นๆก็อาจจะโฆษณาว่าฟรีเงินดาวน์ แต่จริงๆไม่ฟรีเพราะยอดที่เหลือก็จะถูกรวมในงวดโอนกรรมสิทธิ์อยู่ดี และถ้าต้องการให้ผู้ซื้อมีวินัยในการผ่อนชำระตรงตามกำหนดบางโครงการก็อาจให้ฟรีเงินดาวน์งวดสุดท้ายหรือส่วนลด ณ วันโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มในส่วนนี้ถือว่าเป็นส่วนที่ผู้ซื้อได้เพิ่ม หลายๆโครงการอาจให้มีโปรแกรมชำระเงินดาวน์ผ่านทางบัตรเครดิตได้เพื่อให้ได้เงินดาวน์ตรงตามที่กำหนดโดยยอมเสียค่าธรรมเนียมในการชำระบัตรเครดิตประมาณ 1.5% - 2.00% ทางผู้ซื้อยังได้คะแนนสะสมบัตรเครดิตอีกด้วย แต่ถ้าไม่ได้ไปจ่ายค่าบัตรเครดิตตรงตามกำหนดอาจต้องเสียค่าปรับและดอกเบี้ยแทนให้กับธนาคารเจ้าของบัตรเรียกว่าเป็นการเปลี่ยนเจ้าของหนี้จากเจ้าของโครงการมาเป็นธนาคารเจ้าของบัตร
ที่มา: http://www.bangkokbiznews.com/home/news/property/
