หลุมพลางนักเก็งกำไรคอนโด

หลุมพลางนักเก็งกำไรคอนโด

  หลายๆครั้งที่เราเห็นเจ้าของโครงการชูเรื่องการผ่อนดาวน์น้อยๆ เป็นกลยุทธ์หลักในการโฆษณา เช่น ผ่อนเพียงเดือนละ 3,000 บาท ซึ่งทำให้น่าสนใจในการซื้อ ถ้าเป็นพนักงานบริษัทเงินเดือนหมื่นกว่าบาทก็น่าจะผ่อนได้เป็นภาระทางการเงินไม่มาก 

สำหรับคนที่ไม่เคยซื้อหรือไม่เคยศึกษาการซื้อคอนโดเลยอาจเข้าใจว่าผ่อนเพียง 3,000 บาทไปตลอด ซึ่งเป็นความเข้าใจที่ผิด เนื่องจากการผ่อนดาวน์มีระยะเวลาจำกัดสั้นๆขึ้นอยู่ระยะเวลาการก่อสร้างตั้งแต่ 12 – 36 เดือนหรืองวดเท่านั้น แต่หลังจากผ่อนดาวน์คอนโดเสร็จก็ต้องโอนกรรมสิทธิ์ซึ่งหากไม่มีเงินก้อนก็จำเป็นต้องขอสินเชื่อหรือกู้จากธนาคาร เมื่อกู้เงินจากธนาคารมาจ่ายให้กับเจ้าของโครงการ เราก็ต้องทำสัญญาจดจำนองกับธนาคาร กรรมสิทธิ์เป็นของธนาคารที่เราจดจำนองไว้ เราจะเป็นเพียงผู้ครอบครองมีสิทธิ์ใช้ประโยชน์ได้ แต่ไม่สามารถขายต่อได้เนื่องจากติดจำนองกับธนาคาร และเรายังมีภาระผูกมัดระยะยาวที่จะต้องผ่อนจ่ายทั้งเงินต้นและดอกเบี้ยกับธนาคารจนกว่าเงินต้นที่กู้กับธนาคารจะหมด ซึ่งอาจกินระยะเวลาตั้งแต่ 20 – 30 ปีตามระยะเวลาในสัญญาเงินกู้ที่ทำไว้กับธนาคาร โดยเฉลี่ยแล้วหากกู้หนึ่งล้านบาทและกู้ประมาณ 20ปีจะต้องผ่อนชำระกับธนาคารประมาณ 8,000 บาทต่อเดือน 

ซึ่งการผ่อนกับธนาคารมีข้อแตกต่างจากการผ่อนดาวน์กับโครงการคือผ่อนกับโครงการไม่มีดอกเบี้ย ผิดนัดชำระบ้างก็ไม่เป็นไร แต่การผ่อนชำระเงินกู้กับธนาคารต้องเสียดอกเบี้ย จ่ายเลยกำหนดนัดชำระก็จะต้องเสียค่าปรับ ยิ่งถ้าเป็นการผ่อนกับธนาคารปีแรกๆเงินที่จ่ายให้ธนาคารไปเป็นการจ่ายดอกเบี้ยเกินกว่าครึ่ง ถ้าเป็นการผ่อนเงินกู้ซื้อคอนโดครั้งแรกก็ต้องทำใจเพราะเราไม่มีเงินก้อน แต่หากมีเงินก้อนก็นำไปชำระเพิ่มได้ทำให้เงินต้นลดลงมากขึ้นได้และยังไม่โอกาสในการ Re-finance เมื่อกู้ครบ 3 ปี เพื่อหาแหล่งเงินกู้อื่นๆที่มีอัตราดอกเบี้ยถูกกว่า ดังนั้นการวางแผนซื้อคอนโดต้องเข้าใจการบวนการผ่อนชำระซึ่งจะเป็นการผูกมัดกับผู้ซื้อในระยะยาว

"สำหรับคนที่ไม่เคยซื้อหรือไม่เคยศึกษาการซื้อคอนโดเลยอาจเข้าใจว่าผ่อนเพียง 3,000 บาทไปตลอด"

สำหรับการผ่อนดาวน์นั้น ถือว่าเป็นการบริหารกระแสเงินสดของเจ้าของโครงการ ยิ่งมีคนผ่อนดาวน์เยอะ จำนวนเงินผ่อนมาก จ่ายเงินตรงเวลาก็จะทำให้การแสเงินสดในการบริหารโครงการยิ่งดี โดยขั้นตอนในการซื้อคอนโดจะเริ่มจากวางเงินจอง จ่ายเงินทำ สัญญาจะซื้อจะขาย  ผ่อนดาวน์และโอนกรรมสิทธิ์กับกรมที่ดินเป็นขั้นตอนสุดท้าย จำนวนเงินจองรวมกับเงินทำสัญญาจะซื้อจะขายและเงินดาวน์ทั้งหมดจะเป็นประมาณ 15 – 30% ของราคาที่ระบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายซึ่งขึ้นอยู่กับเจ้าของโครงการว่าจะกำหนดในการจัดเก็บเงินในส่วนนี้เท่าไร ส่วนที่เหลือก็จะเป็นงวดที่ต้องจ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ ดังนั้นถ้าหากเจ้าของโครงการต้องการเก็บเงินในส่วนนี้มาก (เงินจอง+เงินทำสัญญา+เงินดาวน์ทั้งหมด)

ก็จะทำให้ต้องเก็บเงินดาวน์จากผู้ซื้อสูง ซึ่งก็จะเป็นภาระของผู้ซื้อแต่จะเป็นผลดีกับเจ้าของโครงการที่มีเงินสดในการบริหารโครงการต่อไป และยังเป็นการป้องกันกลุ่มนักลงทุนได้บางส่วน แต่ก็อาจทำให้ขายได้ยากกว่าเช่นกัน 

ดังนั้นจึงมีเทคนิคที่นำมาใช้ในการโฆษณามากมายในการกระตุ้นการขายและเก็บเงินจากผู้ซื้อเช่น โฆษณาว่าผ่อนดาวน์เพียง 3,000 บาทต่อเดือน แต่ในความเป็นจริงต้องผ่อนทั้งหมด 24 งวด เงื่อนไขผ่อน 3,000 บาทมีเพียง 10 งวด งวดที่เหลือต้องผ่อนงวดละ 7,000 บาท หรือบางโครงการให้ผ่อนงวดละ 3,000 บาทแต่จะมีการจ่ายงวดพิเศษอีก 4 งวดๆละ 10,000 บาท

ซึ่งมักจะเป็นช่วงต้นปีและกลางปีหรือแล้วแต่ที่เจ้าของโครงการกำหนด 

อีกโฆษณาที่เห็นบ่อยคือ ฟรีเงินทำสัญญา 

ซึ่งอันนี้ก็ดีกับผู้ซื้อที่ไม่ต้องหาเงินก้อนมาจ่ายตอนทำสัญญา แต่ก็อาจทำให้เงินผ่อนดาวน์มีจำนวนสูงขึ้นในแต่ละงวด สรุปก็คือไม่ได้ฟรีเงินทำสัญญาเพียงแต่ไม่ต้องจ่ายเงินทำสัญญาแล้วนำมาบวกเพิ่มในจำนวนเงินที่ต้องผ่อนดาวน์ บางโครงการเหลือช่วงเวลาผ่อนดาวน์สั้นๆก็อาจจะโฆษณาว่าฟรีเงินดาวน์ แต่จริงๆไม่ฟรีเพราะยอดที่เหลือก็จะถูกรวมในงวดโอนกรรมสิทธิ์อยู่ดี และถ้าต้องการให้ผู้ซื้อมีวินัยในการผ่อนชำระตรงตามกำหนดบางโครงการก็อาจให้ฟรีเงินดาวน์งวดสุดท้ายหรือส่วนลด ณ วันโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มในส่วนนี้ถือว่าเป็นส่วนที่ผู้ซื้อได้เพิ่ม หลายๆโครงการอาจให้มีโปรแกรมชำระเงินดาวน์ผ่านทางบัตรเครดิตได้เพื่อให้ได้เงินดาวน์ตรงตามที่กำหนดโดยยอมเสียค่าธรรมเนียมในการชำระบัตรเครดิตประมาณ 1.5% - 2.00% ทางผู้ซื้อยังได้คะแนนสะสมบัตรเครดิตอีกด้วย แต่ถ้าไม่ได้ไปจ่ายค่าบัตรเครดิตตรงตามกำหนดอาจต้องเสียค่าปรับและดอกเบี้ยแทนให้กับธนาคารเจ้าของบัตรเรียกว่าเป็นการเปลี่ยนเจ้าของหนี้จากเจ้าของโครงการมาเป็นธนาคารเจ้าของบัตร

     สำหรับตัวอย่างการโฆษณาและเงื่อนไขการผ่อนดาวน์ที่กล่าวมาข้างต้นเป็นเพียงส่วนนึงที่พบได้ในการซื้อคอนโดในปัจจุบัน แต่ไม่ว่าทางเจ้าของโครงการจะสรรหาการโฆษณาและเทคนิคในการการจ่ายเงินดาวน์มาแบบใดก็ตาม ขอให้ผู้ที่สนใจจะซื้อคอนโดโครงการนั้นๆ ศึกษาเงื่อนไขและรายละเอียดอย่างชัดเจนซึ่งสามารถสอบถามเพิ่มเติมได้จากพนักงานขาย หากเป็นครั้งแรกที่จะซื้ออธิบายแล้วยังไม่เข้าใจก็ต้องให้พนักงานขายอธิบายให้อีกครั้งจนเข้าใจ อย่าตกลงจ่ายเงินจองก่อนที่จะเข้าใจเงื่อนไขในทุกๆเรื่อง เนื่องจากการจ่ายเงินจองแล้วมักไม่ได้คืนหากเปลี่ยนใจภายหลัง เมื่อทราบรายละเอียดในการชำระเงินจอง เงินทำสัญญาและเงินผ่อนดาวน์แล้วให้นำมาประเมินกับสถานะทางการเงินของเราว่าจะผ่อนได้จนจบไหม รายได้ประจำและเงินสะสมที่มีอยู่เพียงพอไหม บางคนผ่อนดาวน์ได้ครบแต่มีคุณสมบัติไม่พอในการขอสินเชื่อจากธนาคารหรือวงเงินที่ได้จากการขอสินเชื่อไม่พอก็จะทำไม่มีเงินมาโอนกรรมสิทธิ์ ต้องวางแผนล่วงหน้าว่าจะหาเงินมาจากไหน บางคนเคยผ่อนดาวน์น้อยๆ 3,000 บาทต่อเดือน พอกู้แล้วต้องผ่อนกับธนาคารเดือนละ 8,000 – 10,000 บาท ก็อาจจะทำให้วิถีชีวิตในการใช้จ่ายต้องลำบากขึ้น

   เมื่อผ่อนดาวน์ไม่ไหวหรือไม่มีเงินมาโอนกรรมสิทธิ์เมื่อถึงกำหนดหรือเลยกำหนดมานานจะเกิดอะไรขึ้น เป็นคำถามที่บางคนตอนซื้อไม่เคยถาม แต่พอมีอาการไม่ไหวขึ้นมาก็จะเป็นปัญหาที่ทำให้ปวดหัวและเครียดได้มากถึงมากที่สุด คำตอบก็คือ    เจ้าของโครงการก็จะยึดเงินที่เราจ่ายไปทั้งหมดและนำห้องหรือยูนิตที่เราจองไว้มาขายใหม่ เพราะเราทำผิดเงื่อนไขที่ระบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายซึ่งเราได้ลงนามยอมรับไว้ชัดเจน ทางออกก็พอมีเมื่อเกิดปัญหาเช่นต้องเข้าสู่กระบวนขายดาวน์และพยายามขายให้ได้ก่อนที่จะถูกยึดซึ่งอาจได้กำไรหรือขาดทุนแล้วแต่สถาณการณ์ หรือโอนสิทธิให้กับญาติพี่น้องที่สามารถจ่ายได้ กู้ได้ บางครั้งหากวงเงินไม่พออาจจำเป็นต้องขอกู้ร่วมกับบุคคลอื่น การซื้อคอนโดหากซื้อเพื่ออยู่อาศัยอาจเป็นการซื้อครั้งแรกและครั้งเดียวในชีวิต ก็ต้องมีการวางแผนและศึกษารายละเอียดให้ดีก่อนตัดสินใจซื้อ จะได้ไม่เดือดร้อนในภายหลัง หากวางแผนดีนอกจากจะได้ที่อยู่ที่ถูกใจแล้วการซื้อคอนโดก็เป็นการลงทุนที่ดีในระยะยาว

ที่มา: http://www.bangkokbiznews.com/home/news/property/

Read More

การขายดาวน์คอนโด ขายใบจองคอนโด

การขายดาวน์คอนโด 

       หลายๆท่านอาจจะเคยได้ยินเพื่อนฝูงหรือญาติพี่น้องขายดาวน์คอนโดได้กำไรกันเยอะๆ จนรู้สึกอิจฉา ว่าขายดาวน์คืออะไร เขาขายได้กำไรกันอย่างไร ลงทุนเยอะไหม และถ้าขายไม่ได้จะเป็นอย่างไร และถ้าต้องการจะซื้อจะดีไหม ในบทความนี้จะแนะนำให้ท่านรู้จักกับการซื้อ-ขายดาวน์อย่างละเอียด และรู้ถึงความเสี่ยงที่จะต้องได้รับและข้อดีข้อเสีย

ก่อนที่จะรู้จักกับการขายดาวน์ จะขอกล่าวถึงขั้นตอนการซื้อขายคอนโดหรือบ้านเมื่อท่านต้องไปซื้อกับทางโครงการ เริ่มจากความต้องการของเราที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเพื่ออยู่เองหรือเพื่อลงทุนขายต่อ ปล่อยเช่า ราคาซื้อขายที่จะได้ต่ำสุดคือราคา Pre-Sale หรือราคาตอนเปิดตัวใหม่ๆ เจ้าของโครงการจะกระหน่ำทั้งลดและแถมเพื่อให้ได้ยอดจองและยอดทำสัญญาเยอะที่สุดเท่าที่จะทำได้ หลายครั้งมีปรากฏการณ์ไปเข้าคิวกันตั้งแต่เช้าเพื่อให้ได้คิวแรกหรือจ้างบุคคลอื่นมาเข้าคิวเพื่อให้ได้สิทธิ์ในการจองหลายๆห้อง

เมื่อจองห้องที่ต้องการได้แล้วก็ต้องวางเงินจองมากน้อยขึ้นอยู่กับราคาที่ซื้อขายและเงื่อนไขที่เจ้าของโครงการกำหนด อาจจะจองตั้งแต่หลักหลายพันถึงหลักหลายหมื่น ยิ่งเงินจองน้อยก็ยิ่งทำให้ตัดสินใจจองง่าย แต่ก็ทำให้ตัดสินใจยกเลิกการจองได้ง่ายเหมือนกัน หลายๆโครงการไม่อยากให้มีการยกเลิกจองเยอะก็จำเป็นต้องขอเก็บการวางเงินจองสูงๆ เพื่อเป็นการคัดเลือกลูกค้าที่ต้องการซื้ออยู่อาศัยจริงๆ ซึ่งกลุ่มนี้เป็นความต้องการจริง (Real Demand) ไม่ใช่พวกนักลงทุนหรือเก็งกำไร

เมือวางเงินจองแล้วทางโครงการก็จะเรียกมาทำสัญญาจะซื้อจะขายกับทางโครงการโดยมีระยะเวลาประมาณ 2-4 สัปดาห์ และในวันที่มาเซ็นต์สัญญาจะซื้อจะขายก็จะต้องจ่ายเงินทำสัญญาอีก ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นเงินจำนวนมากกว่าตอนจอง เช่น 5%-10% ของราคาซื้อขาย

หลังจากจ่ายเงินทำสัญญาเสร็จแล้วท่านก็จะได้สัญญาจะซื้อจะขายมาเก็บไว้ 1ชุด ต่อจากนั้นก็จะเป็นหน้าที่ของท่านที่จะต้องผ่อนดาวน์หรือจ่ายเงินค่างวดตามที่กำหนดในสัญญาจะซื้อจะขาย จนกว่าจะครบกำหนดโอนกรรมสิทธิ์ซึ่งจะเป็นช่วงเวลาที่สร้างอาคารหรือบ้านเสร็จ ซึ่งการโอนกรรมสิทธิ์ต้องไปทำที่กรมที่ดินต่อหน้าพนักงาน เพื่อทำสัญญาซื้อขายและลงชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ไว้ในโฉนด ซึ่งจะทำให้มีกรรมสิทธิ์ในการครอบครอบและใช้ประโยชน์จากห้องชุดในคอนโดหรือบ้านได้อย่างสมบูรณ์ ขอสรุปขั้นตอนการซื้อขายกับโครงการตามรูปด้านล่าง

ระยะเวลาในการผ่อนดาวน์ขึ้นอยู่แต่ละโครงการส่วนใหญ่จะให้ครอบคลุมระยะเวลาในการขอใบอนุญาตและการก่อสร้าง พูดง่ายๆคือผ่อนดาวน์ครบห้องก็พร้อมที่จะโอนได้เลย หรือบางโครงการสร้างเสร็จแล้วค่อยขายอาจไม่มีระยะเวลาผ่อนดาวน์เลยหรือว่าสั้นมากต้องโอนกรรมสิทธิ์ โดยเฉพาะโครงการแนวราบ (Low Rise) เช่น บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ ใช้เวลาก่อสร้างไม่นาน

ต่างจากคอนโดที่ต้องใช้เวลาในการก่อสร้างนานเช่นถ้าเป็นตึกสูง 8 ชั้นใช้เวลาในการก่อสร้างประมาณ 1 ปี ถ้าหากเป็นตึกสูงหลายสิบชั้นอาจจะต้องใช้เวลา 18 – 30 เดือนหรือมากกว่าหากเป็นโครงการใหญ่มีหลายร้อยยูนิต ยิ่งมีช่วงเวลาในการผ่อนดาวน์นานก็มีระยะเวลาในการขายดาวน์นานเช่นกัน การซื้อขายดาวน์ก็คือการซื้อขายห้องหรือยูนิตที่อยู่ในช่วงผ่อนดาวน์และยังไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์จากเจ้าของโครงการไปยังผู้ซื้อ

ช่วงเวลาที่มีการขายดาวน์มากๆมี 2 ช่วงหลักๆคือช่วงแรกที่มีการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ จะมีคนที่ผิดหวังจากการจองเยอะ จองไม่ทัน คนเหล่านี้ถ้าอยากได้จริงๆก็จะยอมจ่ายส่วนต่างให้กับผู้ซื้อรายแรกเช่น อาจถูกบวกเพิ่มอีก 50,000 – 100,000 บาท ที่บวกเพิ่มนี่เองคือกำไรที่ผู้ขายต่อได้รับ บางคนอาจจะลงทุน 50,000 ใช้เวลาไม่ถึง 1 สัปดาห์ก็อาจสามารถขายได้กำไร 50,000 หรือมากกว่า ขึ้นอยู่กับความร้อนแรงของแต่ละโครงการหรือความต้องการซื้อว่ามีมากน้อยเท่าไร บางคนใช้บัตรเครดิตรูดไป ยังไม่ทันจ่ายค่าบัตรเครดิตก็ขายได้กำไรแทบไม่ต้องใช้เงินลงทุนเลย จึงมีผู้สนใจลงทุนขายดาวน์กันเยอะ ถ้าขายต่อได้ก่อนที่จะถึงกำหนดทำสัญญากับเจ้าของโครงการก็มักจะเรียกว่าขายใบจอง

แต่ในปัจจุบันอาจจะไม่ได้ขายง่ายเหมือนช่วงก่อนปี 2553 เพราะโครงการที่เปิดใหม่มีน้อยโครงการที่จะมีคนจองครบ 100% ภายในระยะเวลาอันสั้น แต่มีโครงการเปิดตัวใหม่เกิดขึ้นทุกสัปดาห์ ทำให้ Supply มีมากขึ้นเรื่อยๆการลงทุนก็มีความเสี่ยงสูงขึ้น บางครั้งการขายดาวน์ก็ไม่ได้มีวัตถุประสงค์ในการหวังกำไรอย่างเดียว อาจจะมีความจำเป็นอย่างอื่น เช่น ย้ายที่ทำงานทำให้ต้องไปหาที่อยู่ใหม่หรือไม่สามารถขอสินเชื่อได้ หากถึงกำหนดโอนกรรมสิทธิ์ที่จะบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายแล้วไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ หรือขาดจ่ายเงินดาวน์หลายงวด ทางโครงการจะออกจดหมายเตือนหากเลยกำหนดนาน ทางโครงการมีสิทธิที่จะออกจดหมายยึด ในที่นี้คือยึดเงินทั้งหมดที่ผู้ซื้อจ่ายไปแล้วนำยูนิตนั้นออกมาขายใหม่ให้กับผู้ซื้อคนใหม่

การขายดาวน์ จะให้กำไรดีสุดคือต้องขายให้ได้เร็วสุด เนื่องจากยิ่งเวลาผ่านไปนั่นหมายถึงต้องใช้เงินลงทุนเพิ่มขึ้นทุกๆเดือนเนื่องจากเราต้องจ่ายค่างวดไปเรื่อยๆ และคนที่จะมาซื้อต่อก็ต้องมีเงินก้อนมาจ่ายให้คนขายเป็นจำนวนเงินเท่ากับเงินที่คนขายจ่ายไปทั้งหมดบวกด้วยกำไร 
และอาจมีค่านายหน้าอีกซึ่งเป็นเงินจำนวนมากซึ่งก็จะทำให้มีคนที่สามารถซื้อได้น้อยลง หลายคนคิดว่าจะรอขายตอนตึกเสร็จจะขายได้ราคาดีสุด ซึ่งถ้าหากว่าผลงานออกมาดี ก็จะทำให้ขายได้ราคา เพราะถ้าซื้อก่อนโครงการเสร็จก็จะไม่รู้ว่าผลงานออกมาจะดีไหม แต่ถ้าหากมีคนคิดเหมือนกันเยอะๆจะทำให้มีคนจำนวนมากรอขายตอนตึกเสร็จ อาจทำให้หลายครั้งต้องสู้กันด้วยราคาเพื่อให้ขายได้และไม่ต้องการโอนกรรมสิทธิ์ ปัจจัยเสี่ยงอื่นๆเช่น ชั้น ทิศ ขนาดห้องก็เป็นปัจจัยว่าจะขายได้ช้าหรือเร็วเช่นกัน มีหลายโครงการที่ป้องกันนักลงทุนมาเก็งกำไรก็จะเรียกเก็บเงินจอง เงินทำสัญญาและเงินผ่อนดาวน์สูงๆ ซึ่งจะทำให้นักลงทุนต้องใช้เงินลงทุนสูงและมีความเสี่ยงสูงมากขึ้น

การขายดาวน์ถ้าจะเรียกให้เป็นทางการก็จะเรียกว่าการขายโอนสิทธิ ซึ่งเป็นสิทธิในการครอบครองกรรมสิทธิ์ยูนิตหรือห้องที่เราได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายไว้กับเจ้าของโครงการ เมื่อมีการขายดาวน์หรือขายโอนสิทธิเกิดขึ้น ทางเจ้าของโครงการจะออกเอกสารโอนสิทธิเพื่อรับรองว่าสิทธิในการครอบครองได้เปลี่ยนจากบุคคลหนึ่งไปอีกบุคคลหนึ่ง โดยยึดเงื่อนไขต่างๆในสัญญาจะซื้อจะขายฉบับเดิมที่ผู้ซื้อคนแรกได้ทำไว้ แต่ก็มีบางเจ้าของโครงการยกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายฉบับเดิม และออกสัญญาจะซื้อจะขายฉบับใหม่ที่เป็นชื่อผู้ซื้อรายใหม่ ตรงนี้ผู้ซื้อรายใหม่ต้องดูให้ดีว่าเงื่อนไขต่างๆยังเหมือนเดิมไหม เช่นเรื่องของแถม ส่วนลด การชดเชยหากสร้างเสร็จหลังกำหนด ควรจะได้อย่างน้อยเหมือนเดิม ผู้ซื้อใหม่ต้องศึกษารายละเอียดของสัญญาจะซื้อจะขายให้ชัดเจนด้วยเพื่อไม่ให้เกิดปัญหาในภายหลัง

หลายคนไม่อยากซื้อดาวน์เพราะรู้ว่าต้องโดนบวกกำไรจากผู้ซื้อรายแรก จึงไม่อยากซื้อต่อ อยากซื้อกับโครงการโดยตรง แต่ในความเป็นจริงการซื้อดาวน์ก็มีข้อดีหลายประการเช่น ซื้อเมื่อเห็นการก่อสร้างแล้วจะได้มั่นใจว่าโครงการไม่ล้ม หรือซื้อตอนสร้างเสร็จก็จะได้ดูห้องจริง วิวจริง ซึ่งจะทำให้เราสามารถเลือกห้องที่ชอบจริงๆได้และได้ดูคุณภาพในการก่อสร้างว่าดีเพียงใด สภาพแวดล้อมของโครงการ ณ วันที่ตึกเสร็จเป็นอย่างไร แต่ถ้าโครงการมีห้องที่ยังขายไม่ได้มาเสนอขายก็ไม่ได้หมายความว่าจะซื้อได้ในราคาที่เปิดตัว ทางโครงการจะขายที่ราคาตลาด ณ เวลานั้นๆ ซึ่งบางครั้งอาจจะสูงหรือต่ำกว่าราคาที่ขายดาวน์ก็ได้ ถ้ามีคนที่ขายดาวน์เดือดร้อนเรื่องการเงินหรือกำลังจะถูกยึดก็อาจปล่อยขายเท่าทุนหรือขาดทุนก็มี ซึ่งอาจจำเป็นต้องใช้บริการนายหน้าที่มีความเชี่ยวชาญโครงการนั้นๆเป็นผู้นำเสนอยูนิตในลักษณะนี้ให้ผู้ซื้อทราบ สรุปก็คือถ้าเลือกได้ยูนิตหรือห้องที่ชอบแล้วจะต้องซื้อดาวน์ก็คุ้มเพราะถ้าเป็นการซื้ออยู่อาศัยเราจะต้องอยู่อาศัยไปอีกนาน

ที่มา http://www.BkkCitiSmart.com

Read More

The Niche id เดอะนิช คอนโด ลาดพร้าว130

The Niche id ladprao 130 Resort Condominium

The Niche id ลาดพร้าว 130 นี่แหละครับ โดย The Niche id จะยังคงความเป็น Resort Condominium ไว้  กำลังจะนำเสนอให้ท่านผู้อ่านทราบว่าคอนโดมิเนียมสไตล์รีสอร์ทเป็นอย่างไร

VDO REVIEW พาชมห้องตัวอย่าง

• The Niche id ลาดพร้าว 130
• Sena Development, Plc.
• คอนโด Low Rise 2 อาคาร 8 ชั้น 370 ยูนิต
• เนื้อที่โครงการประมาณ 4-0-32.6 ไร่
• ขนาดห้อง 28 – 54 ตารางเมตร
• Studio / 1 Bed / 2 Beds
• ราคาขายประมาณ 1.1 – 3 ล้านบาท
• ราคาต่อตารางเมตรเริ่มต้นประมาณ 40,000 บาท ต่อตารางเมตร

เจาะลึกทำเลที่ตั้ง

The Niche ID ลาดพร้าว 130

The Niche id “ลาดพร้าว 130″ แค่ฟังชื่อทำเลแต่ละคนคงจะร้องกันระงมอุทานว่า ทำไมคอนโดมันไปขึ้นไกลอย่างนี้ ถึงลาดพร้าว 100 กว่าเลยเหรอ … ฟังไม่ผิดหรอกครับ ทำเลแบบนี้เป็นความถนัดของเสนา Development ที่สามารถปั้นโปรเจคในจุดที่อยู่รอบเมืองในราคาย่อมเยา จับตลาดคนอีกกลุ่มหนึ่งที่ใช้ชีวิตอยู่ในชุมชนของตัวเอง ว่าหากจะซื้อ Townhome ก็ต้องจ่าย 3-5 ล้าน ไม่สามารถจ่ายไหวแต่ก็ยังมีความต้องการอยากได้บ้าน ให้หันมามองคอนโดในราคาล้านเศษๆแทน

The Niche ID ลาดพร้าว 130

เดอะนิช ไอดี คอนโด ลาดพร้าว 130 จริงๆแล้วไม่ได้อยู่ในซอย 130 เสียทีเดียว เพราะสามารถเข้าออกได้ตั้งแต่ซอย 128/2/3/4 หรือไดรฟ์อินสแควร์ 2 และ 3 มากันได้ทั้งหมด แต่ก็คือซอย 130 เป็นจุดที่สังเกตง่ายหากคนที่ขับรถมาจากทางด่วนรามอินทราจะกลับรถ และก็เป็นซอยที่กว้าง มองเห็นป้ายซอยชัดเจน รู้ว่า The Niche id ลาดพร้าว 130 ตั้งอยู่ข้างใน

The Niche ID ลาดพร้าว 130

จากภาพถ่ายทางอากาศจะเห็นว่ามี The Niche อยู่ทั้งหมด 2 โครงการ ก็คือ City โครงการที่ปิดการขายไปแล้ว กับ id โครงการที่ขายไปแล้วประมาณ 30% จากตำแหน่งการวางผังโครงการ ก็จะพบว่าทำเลใกล้เคียงกันมาก ไม่ค่อยมีประเด็นเท่าไรว่าอันไหนดีกว่ากัน แต่ถ้าจะพูดกันจริงๆก็ต้องบอกว่า The Niche id ทำเลดีกว่านิดนึง เพราะอยู่ด้านหน้ามากกว่า … ก็นิดเดียวจริงๆครับ

Read More

บิ๊กอสังหารุมทึ้งทำเล"อโศก-เพชรบุรี"

บิ๊กอสังหารุมทึ้งทำเล"อโศก-เพชรบุรี"

ท้ายปีสิงห์ได้ฤกษ์ลงทุนคอนโดสูงที่สุด55ชั้น

เอพีชิงแต้มต่อติดMRT

ทำเลอโศก-เพชรบุรีฮอต ! ยักษ์อสังหาฯพาเหรดลงทุน "สิงห์ เอสเตท" เปิดตัวคอนโดฯแท่งแรก มูลค่า 4.5 พันล้าน สูงและแพงที่สุดในย่าน ลุยลงเข็มคอมเพล็กซ์หมื่นล้าน "เอพียึดทำเลทองทางเชื่อมแอร์พอร์ตลิงก์+ใต้ดิน ผุดห้องชุดกว่า 1.6 พันยูนิต ขายดีจัดเหลือไม่ถึง 10 ยูนิต "ไรมอนแลนด์" ดีเดย์พ.ย.เปิดจอง "เดอะลอฟท์" ตร.ม.ละ2 แสน "คิวเฮ้าส์-ทีซีซีแลนด์-มายรีสอร์ท" จัดโปรฯระบายสต๊อก



ผู้สื่อข่าว "ประชาชาติธุรกิจ" สำรวจการพัฒนาโครงการย่านอโศก-เพชรบุรี รัศมี 300 เมตรจากรถไฟฟ้าสถานีเพชรบุรี พบว่ามีบริษัทอสังหาหลายรายลงทุนใหม่ต่อเนื่อง รองรับกับศักยภาพของทำเลจะเป็นศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ในอนาคต




ไม่ว่า บมจ.สิงห์ เอสเตท จะเปิดตัวคอนโดมิเนียมและบิ๊กโปรเจ็กต์ที่สี่แยกถ.เพชรบุรีตัดกับ ถ.อโศกมนตรี, บมจ.เอพี(ไทยแลนด์) สร้างคอนโดมิเนียมติดทางเชื่อมแอร์พอร์ตลิงก์และรถไฟฟ้าใต้ดินและ บมจ.ไรมอนแลนด์จะพัฒนาคอนโดมิเนียมสูง 30 ชั้นติด ถ.อโศกแบรนด์ "เดอะลอฟท์" เนื้อที่ 2 ไร่ สไตล์นิวยอร์กอินดัสเตรียลลอฟต์ จำนวน 1 อาคาร 200 ยูนิต ขนาด 1-3 ห้องนอน เริ่มเปิดขายเดือน พ.ย.นี้ เริ่มต้น 2 แสนบาท/ตร.ม.

สิงห์ปั้น 2 แลนด์มาร์ก

นายณัฐวุฒิ มัธยมจันทร์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารการพัฒนาธุรกิจพักอาศัย บมจ.สิงห์ เอสเตท เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า วันที่ 19 ต.ค.นี้จะเปิดพรีเซลคอนโดมิเนียม "ดิเอส อโศก" โครงการแรกของบริษัท สร้างบนที่ดินสิงห์เฮ้าส์เดิม เนื้อที่กว่า 2 ไร่ มูลค่าโครงการ 4,500 ล้านบาท สูง 55 ชั้น 1 อาคาร 419 ยูนิต มีห้องชุด แบบ 1 ห้องนอน พื้นที่ 37-55 ตร.ม. แบบ 2 ห้องนอน พื้นที่ 75.50-84 ตร.ม. และแบบเพนต์เฮาส์ พื้นที่ 104.50-195.50 ตร.ม. ราคาขาย 2 แสนบาท/ตร.ม.หรือเริ่มต้นยูนิตละกว่า 7-45 ล้านบาท

"ออกแบบเป็นคอนโดฯสูงที่สุดบนถ.อโศก เจาะตลาดระดับบน วันที่ 12-18 ต.ค.นี้จะเปิดให้ลูกค้าที่ลงทะเบียนเข้าเยี่ยมชมโครงการก่อน จะเริ่มสร้างปีหน้าในไตรมาสที่ 2 พร้อมเข้าอยู่ปลายปี 2561"

เริ่มตอกเข็มสิงห์คอมเพล็กซ์

อีกทั้งบริษัทกำลังพัฒนาโครงการ "สิงห์ คอมเพล็กซ์" เริ่มสร้างเมื่อต้นเดือน ต.ค.ที่ผ่านมา พัฒนาเป็นแบบมิกซ์ยูส มูลค่าโครงการกว่า 4,200 ล้านบาท ยังไม่รวมค่าที่ดิน หากรวมอยู่ที่ 1 หมื่นล้านบาท

ก่อนหน้านี้ นายนริศ เชยกลิ่น ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ. สิงห์ เอสเตท กล่าวว่าคณะกรรมการบริษัทมีมติอนุมัติลงทุนในโครงการ "สิงห์ คอมเพล็กซ์" มูลค่าการลงทุน 4,255 ล้านบาท พัฒนาเป็นโครงการอาคารสำนักงาน พื้นที่ค้าปลีกให้เช่า โรงแรม และคอนเสิร์ตฮอลล์ ภายใต้การดำเนินการของบริษัทลูก คือ บจ.สิงห์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ นับเป็นการต่อยอดแผนการขยายพอร์ตการลงทุนของบริษัทในเซ็กเมนต์อาคารสำนักงานและอสังหาฯที่ก่อให้เกิดรายได้ประจำ

สำหรับโครงการตั้งอยู่บนที่ดิน8ไร่เศษบนมุม ถ.อโศกมนตรีและ ถ.เพชรบุรีตัดใหม่ มีพื้นที่อาคารรวม 14,555 ตร.ม. โดยพื้นที่สำนักงานให้เช่าส่วนหนึ่งจะปล่อยเช่าให้กับ บจ.บุญรอดบริวเวอรี่ รวมทั้งบริษัทย่อยเป็นระยะเวลา 50 ปี คาดว่าจะสร้างเสร็จปี 2560 และมีทางเชื่อมกับรถไฟฟ้าใต้ดินสถานีเพชรบุรี

เอพียึดทางเชื่อม 2 รถไฟฟ้า

นายวิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการสายงานกลยุทธ์การตลาด บมจ. เอพี (ไทยแลนด์) เปิดเผยว่า หลังเปิดจองคอนโดมิเนียม "ไลฟ์ อโศก" เมื่อเดือน มิ.ย.ที่ผ่านมา กำหนดราคาขาย 1.3 แสนบาท/ตร.ม. ปรากฏว่าประสบความสำเร็จด้วยดี มียอดจองแล้วกว่า 95% เหลืออยู่ประมาณ 10 ยูนิต คาดว่าจะปิดการขายได้ในปีนี้ จากนั้นจะเริ่มก่อสร้างโครงการและพร้อมเข้าอยู่ปี 2560

"โครงการนี้ร่วมกับมิตซูบิชิ เอสเตท กรุ๊ปจากญี่ปุ่น กลุ่มลูกค้าเป็นระดับกลาง จุดเด่นคือเป็นคอนโดฯสร้างติดกับทางเชื่อมรถไฟฟ้า 2 สาย คือ แอร์พอร์ตลิงก์กับรถไฟฟ้าใต้ดินที่ขอเชื่อมกับการรถไฟฯ สามารถเดินทะลุมายังคอนโดฯได้เลย ที่เลือกทำเลนี้เพราะอยู่ใจกลางเมืองติดรถไฟฟ้า ต่อไปย่านอโศก-พระราม 9 จะเป็นศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ ส่วนซัพพลายคอนโดฯย่านนี้ก็ถือว่าการขายยังไปได้ดีและยังเหลือไม่มาก"

สำหรับรายละเอียดโครงการ สร้างบนพื้นที่ 6 ไร่ สูง 35 ชั้น 1 อาคาร 1,642 ยูนิต มูลค่าโครงการ 6,300 ล้านบาท มีห้องแบบสตูดิโอ 24 ตร.ม. แบบ 1 ห้องนอน 29 ตร.ม. แบบ 1 ห้องนอน 35 ตร.ม.และ 2 ห้องนอน 54 ตร.ม.

โครงการเก่าจัดโปรฯเทกระจาด

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า สำหรับโครงการก่อสร้างไปก่อนหน้านี้ มีโครงการ "คิว อโศก" ของ บมจ.ควอลิตี้เฮ้าส์ พร้อมเข้าอยู่ต้นปีหน้า สูง 41 ชั้น 1 อาคาร 482 ยูนิต ติดกับสถานีรถไฟฟ้าเพชรบุรี มียูนิตเหลือขาย 5 ยูนิต เป็นห้องสตูดิโอและ 1 ห้องนอน พื้นที่ 30-44 ตร.ม. ราคาขายเฉลี่ย 1.7- 1.9 แสนบาท/ตร.ม. มีโปรโมชั่นห้องชุดพร้อมอยู่ขายราคาเดียว 7.9 ล้านบาท/ยูนิต

โครงการ "วิลล่า อโศก" ของ บจ.ทีซีซี แคปปิตอลแลนด์ สูง 42 ชั้น 1 อาคาร 525 ยูนิต พื้นที่ 40-307 ตร.ม. ปัจจุบันจัดโปรโมชั่น "one price" ห้องดูเพล็กซ์ พื้นที่ 80 ตร.ม. ราคา 8.99 ล้านบาท/

ยูนิต โครงการ "ศุภาลัย พรีเมียร์ อโศก" ของ บมจ.ศุภาลัย เนื้อที่ 5 ไร่ ติดโครงการสิงห์คอมเพล็กซ์ สูง 38 ชั้น 1 อาคาร 645 ยูนิต เป็นห้องแบบสตูดิโอ และแบบ 1-3 ห้องนอน พื้นที่ 33.5-113 ตร.ม. ปัจจุบันยูนิตเหลือขายเป็นห้องมือสอง ราคาเฉลี่ย 1.2 แสนบาท/ตร.ม. ส่วนราคาเช่าอยู่ที่ 1.5-2 หมื่นบาท/เดือน




และโครงการ "มาย รีสอร์ท บางกอก อโศก-เพชรบุรี" เป็นคอนโดฯพร้อมอยู่ ปัจจุบันนำห้องขนาด 2 ห้องนอน พื้นที่ 66 ตร.ม. ราคาเริ่มต้น 6.59 ล้านบาท หรือราคาเฉลี่ย 9 หมื่นบาท/ตร.ม. จัดโปรโมชั่นอยู่ฟรี 1 ปี

ที่มา:http://www.prachachat.net/news_detail.php?newsid=1444810711

Read More

Ivy Ampio รัชดาภิเษก – พระราม 9

Ivy Ampio รัชดาภิเษก – พระราม 9 

คอนโดใกล้ MRT ศูนย์วัฒนะธรรม โดย พฤกษา

รีวิวเจาะลึกชุดที่ 77 … ต่อกันเลยกับทำเลสุดฮอตในปี 2555

 ย่าน “พระราม 9″ ซึ่งเราจะมาดู Ivy Ampio ฉายเดี่ยวในตลาดระดับ LUXURY CLASS 

ตารางเมตรละ 130,000 – 160,000 บาท ทั้งๆที่เพื่อนรอบข้างไม่ว่าจะเป็น Belle Grand, Aspire 

พระราม 9 หรือ IDEO Mobi พระราม 9 ก็เลือก Segment ตลาดแบบ MAIN / UPPER / HIGH CLASS … ซึ่งต้องบอกว่าลูกค้าของ Ivy Ampio จะเป็นคนละกลุ่มกับตึกที่เหลือทั้งหมดเลยครับ

Fact @ 10 January 2012

• Ivy Ampio
• Pruksa Real Estate, Plc.
• LUXURY CLASS 
• คอนโด 29 ชั้น High Rise 1 ตึก  289 ยูนิต
• ที่ดินประมาณ 2-0-93 ไร่
• Studio – 1 Bedroom – 2 Bedrooms – Duplex
• พื้นที่ใช้สอย 30 – 114 ตารางเมตร
• ราคา 3.5  - 10+ ล้านบาท
• ราคาต่อตารางเมตรเฉลี่ย 130,000 บาท
• www.ivyampio.com

เพียงแค่การกด Like ก็เท่ากับการสนับสนุนข้อมูลเชิงลึกจาก Think of Living แล้วครับ

เจาะลึกเรื่องทำเลที่ตั้ง

จากแผนที่ Ivy Ampio เป็นคอนโดอยู่ริมถนนใหญ่รัชดาภิเษก ด้วยที่ดินที่พฤกษาซื้อมาในราคาสูงลิบลิ่ว ทำเลติดกับตึก True เป๊ะๆเลย

ตำแหน่งศรสีเขียวในภาพนะครับเป็นที่ดินของตึก Ivy Ampio จากภาพถ่ายทางอากาศ Google Map ข้างๆก็คือตึก True Tower อย่างที่เห็น

หากวัดระยะห่างระหว่างหน้าตึกไปถึงสถานีรถไฟฟ้าที่ใกล้ที่สุด MRT ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย ตามเส้นที่ขีดในแผนที่ข้างบนเป็นระยะทาง 250 เมตร ซึ่งถ้าข้ามถนนไปจากจุดนั้นก็จะเป็น Esplanade พอดี และหากวัดระยะทางระหว่างคอนโดมิเนียมไปเซ็นทรัลพระราม 9 ก็จะเป็นระยะทาง 500 เมตรครับ

เราพาทัวร์ที่ดินโดยรอบกันก่อน ด้านซ้ายมือของผมคือสำนักงานขาย แต่ก็เดินต่อเข้าไปข้างใน ที่ดินจะเป็นแนวเฉียงๆเข้าไปหาตึกทรู

ตึกที่มีกระจกสีฟ้าๆคือตึกทรูครับ

ภาพถ่ายหันไปที่ถนนรัชดาภิเษก ด้านหน้ามีลำรางเล็กๆ เมื่อข้ามลำรางไปที่ดินจุดที่จอมอเตอร์ไซค์กันตรงนี้เป็นของ True Tower นะครับ ไม่ใช่ของ Ivy Ampio

เราถ่ายย้อนไปที่ถนนให้ดูอีกรอบ จะเห็นว่ารถติดยาวมาก

การจราจรตรงนี้หลังจากที่เซ็นทรัลพระราม 9 เปิดแล้วก็ไม่ต้องพูดถึง รถติดกระจาย

เอาภาพด้านข้างที่ดินอีกฝั่งหนึ่งมาให้ดู

ฝั่งตรงข้ามเป็นสำนักงานของ AIA สูง 26 ชั้น โครงการนี้กำลังขึ้นอยู่เลย ส่วน Ivy Ampio สูง 29 ชั้น (พักอาศัยสูงสุดชั้น 28) … ก็คงหลบวิวกันไม่ค่อยพ้นหรอกครับ

เจาะลึกตัวสินค้า

รูปร่างหน้าตาตึกเป็นแบบนี้ ถ่ายจากโมเดลในสำนักงานขาย ก็ Modern + Luxury ตามคอนเซปท์ของ Ivy Ampio

โครงการนี้มี 29 ชั้น 289 ยูนิตอยู่ในระดับที่ไม่แออัด ยูนิตเล็กที่สุดคือ Studio ที่ 30 ตารางเมตร 1-Bed ที่ 42 ตารางเมตร 2 Beds ที่ 77 ตารางเมตรและ Duplex ที่ 114 ตารางเมตร

พอเราเข้าไปในสำนักงานขาย Ivy Ampio ก็ต้องบอกว่า Finishing ด้วยโลหะมันวาวสะท้อนแสง เล่น Lighting เป็นจำนวนมากทำเอากล้อง iPhone 4 ของผมจับภาพไม่ค่อยชัดเลย

เราซูมไปที่โมเดลตึกชั้นล่างสุด เป็น Lobby แบบ Double Volumn ถ้าดูความแกรนด์จาก Lobby ของรีวิว Ivy ทองหล่อแล้ว ตึกนี้ก็ไม่น่าจะหนีไปไหนไกล เพราะคาดได้เลยว่าพฤกษาอาจจะหามืออาชีพมาทำ Service Apartment ตามนโยบายที่บริษัทประกาศไป เหมือนที่เอา ARIVA มาทำให้ Ivy ทองหล่อในปัจจุบัน

สำนักงานขายก็หรูหราพอสมควร สร้างเพดานสูง วางเฟอร์นิเจอร์ชั้นดี

โต๊ะตัวนี้ที่พนักงานขายพยายาม Present คือติดไฟเอาไว้ใต้หิน พอเปิดแล้วจะส่องสว่างออกมาตามผิวโต๊ะ … ซึ่งจะเอาไปใช้ในตึกจริง ส่วนที่เป็น Facility ด้วยครับ

สิ่งอำนวยความสะดวก

• ห้องออกกำลังกายชั้น 29
• Golf Driving Simulator ใน Fitness
• สวนที่ชั้น 29 และชั้น G
• สระว่ายน้ำชั้น 29
• ลิฟท์โดยสาร 3 ตัว, Service Lift 1 ตัว
• Grand Lobby
• Business Center
• ที่จอดรถ 198 คัน 68%
• ระบบ CCTV / Access Card

Lobby และ Business Center

ตึกนี้มีส่วนที่เป็น Main Facility อยู่ที่ชั้น 29 ในขณะที่ที่จอดรถอยู่ที่ชั้น 1 – 6

หน้าตาของ Park + Pool

ส่วนที่เป็น Pool ข้างบนก็มี Deck กับโต๊ะยาวตัวที่เห็น

สวน ถ้าเอาพื้นที่ตึกแบ่งครึ่งทำเป็นสวนกับสระ มันก็ไม่ได้กว้างมากนะครับ

Lobby แบหรูหน่อย

หน้าตาโถงลิฟท์

พอมาดู Floor Plan จะพบว่าตัวตึกจะสร้างตามแนวที่ดินที่เฉียงๆนิดนึงกับถนนรัชดา ซึ่งยูนิตเกือบทั้งหมดตามแนวกว้างของตึกจะต้องรับแดดทิศตะวันออก – ตะวันตกครับ

ภาพข้างบนผมทำขึ้นมาหยาบๆ เอา Master Plan แปะเข้าไปในที่ดิน จะเห็นเป็นแบบนั้น คือยูนิตหันเฉียงจริง แต่แทบจะรับทิศตะวันออก-ตะวันตก ทั้งหมด ส่วนข้อดีก็คือครึ่งล่างของตึกนั้นจะมีเงาตึกทรูมาช่วยบังแดดบางส่วน ทำให้ความร้อนที่คิดว่าจะร้อนมากลดลงไป

พระอาทิตย์โคจรอ้อมทิศใต้ ดังนั้นทิศตะวันออกเฉียงเหนือ ห้องบนสุดที่หันออกจากถนนรัชดาภิเษกถือว่าเป็นห้องที่มีทำเลเรื่องแดดดีที่สุดในโครงการ แล้วก็เดินไม่ไกลจากโถงลิฟท์ด้วย

ห้องที่ว่าคือ C1/15 ในภาพนะครับ หรือตำแหน่งทำเลห้อง D1 ก็ดีพอๆกันครับ ส่วนห้องที่ให้หลีกเลี่ยงอาจจะเป็น B7/13 เพราะติดแปลง 3 แพร่งกับหันไปทางทิศตะวันตกด้วย

ห้องที่มีทำเลตึกทรูช่วยบังแดดก็คือท่อนล่าง A2/06, A2/07, B2/05, B3/08 นะครับ แต่ห้อง B1/04, B2/05 จะติด Service Lift และน่าจะเป็นห้องทิ้งขยะ ตรงนั้นด้วยก็ดูๆกันนิดนึง

ที่จอดรถที่นี่มี 198 คัน หรือ 68% หากเทียบกับระดับราคาที่เป็น LUXURY CLASS แล้วต้องบอกว่าน้อยไปมาก เพราะคอนโดระดับนี้ควรจะมีเกือบๆ 100% ครับ

ห้อง Studio ที่นี่มีขนาด 30 – 33 ตารางเมตร คือเทียบกันได้กับ 1 Bedroom ของ IDEO Mobi พระราม 9 แต่ Plan ของห้อง Ivy Ampio ออกแบบมาให้เนื้อที่เหลือเยอะกว่า คือมีความกว้างของพื้นที่ ที่ไม่ได้ใช้สอยอะไรให้ห้องโปร่งมากขึ้น

ฟังก์ชั่นที่สำคัญๆก็ไม่ถูกตัดออกเช่น โต๊ะข้างเตียง, โต๊ะกินข้าว, โต๊ะเครื่องแป้ง, ห้อง Shower Room และครัวปิดแบบมีระเบียง

ต่อมาเป็นห้องขนาด 1 Bedroom ที่ 42 ตารางเมตร จะเห็นว่ามีห้องน้ำแบบเข้าออกได้ 2 ทาง แยกส่วนที่เป็นห้องอาบน้ำและห้องสุขา มีการติดตั้ง Bath Tub เอาไว้ด้วย (แปลนนี้คล้ายๆ การออกแบบห้องน้ำของ The Rhythm ของ AP) และมีส่วนที่เป็น Walk in Closet แบบจริงจัง ครัวรูปตัว L ประกบ Pantry เป็นรูปตัว U ห้องรับแขกติดระเบียง

โดยรวมแล้วดูดีกว่าห้องสตูดิโอประมาณ 2 เท่า ถ้ามีงบก็เลือกแบบนี้ดีกว่านะครับ

ตัวหนังสือในภาพของเวปของ Ivy Ampio มันกลับด้าน แต่ก็ไม่มีปัญหา … ผมชอบห้อง 2 Bedrooms ของที่นี่นะครับ ทำออกมาเป็นสัดส่วนมากๆ ครัวมี Island วางกับ L Shape กลายเป็นสี่เหลี่ยม เวิ้งห้องครัว โต๊ะทานอาหารพื้นที่เหลือเฟือ ห้องนั่งเล่นก็อยู่ติดระเบียง ห้องนอนเล็กแม้ว่าจะเล็กไปหน่อยแต่ก็เพียงพอที่ใช้งานได้ โดยมีห้องน้ำอยู่ติดกับห้องครัว

ที่ดีที่สุดคือห้องน้ำในนอนใหญ่ ที่ออกแบบได้กว้างดีจริงๆ สำหรับคนที่ชอบใช้เวลามากๆในห้องน้ำ เห็นห้องตัวอย่างแล้วก็จะปลื้มครับ … แต่ตึกจริงๆจะออกมาเป็นอย่างไรก็ต้องดูกันอีกที ว่าพฤกษาจะแก้ตัวชื่อเสียงเก่าๆที่ทำไว้ในอดีตได้หรือไม่

ห้อง Duplex มี 3 ห้องนอน ดูแปลนแล้วหายห่วง เรียกว่าออกแบบมาได้ดีมาก โดยเฉพาะห้องนอนล่าง

Product Walkthrough

ห้องตัวอย่างที่เราจะพาไปชมมีด้วยกัน 2 แบบคือ 1 Bedroom ขนาด 42 ตารางเมตร และ 2 Bedrooms ขนาด 77 ตารางเมตร

วัสดุที่ทำประตูยังใช้มือจับแบบธรรมดาไม่ใช่ Digital Door Lock หรือ VDO Door Phone

Switch ไฟดูแล้วเก๋ดี มีระบบควบคุมไฟฟ้าแบบ Home Automation ด้วย ข้างๆประตูมีที่แขวนกุญแจ ฯลฯ ทำไว้ให้แล้ว

มีตู้เก็บรองเท้าด้วย … กล่องข้างบนก็เปิดได้ครับ

ไฟตัวนี้เป็นแบบ Automatic Sensor

ห้องน้ำส่วนข้างนอก สามารถแยกกันได้ระหว่างคนที่มาทำธุระกับคนที่อาบน้ำอยู่ข้างใน ประตูกั้นมิดชิด ถ้าแขกมาก็ไม่ต้องเดินผ่านห้องนอนเพื่อไปเข้าห้องน้ำ

Sink ของห้องน้ำด้านนอกเล็กๆ พอใช้งานได้แค่ล้างมือ

โถสุขภัณฑ์ออกแบบได้โอเค ติดตั้งพื้นไม่ใช่แบบลอย กระเบื้องปูพื้นปูผนังใช้แบบ 60 x 60

อ่างล้างหน้าในห้องน้ำหลัก ใช้แปรงฟัน ฯลฯ ได้ มีขนาดเหมาะสม

ข้างๆเป็น Bath Tub ที่มีให้ด้วยในห้องขนาด 1 Bedroom

ใต้ซิงก์มีเครื่องทำน้ำร้อนติดตั้งไว้ให้แล้ว

ส่วนที่เป็นห้องอาบน้ำก็ทำดูดี

อันนี้เจ๋งมากครับ Rain Shower แบบติดไว้บนเพดานเลย

แต่ถ้าใครไม่ชอบ ก็อาบแบบทั่วๆไปได้ … ดีไซน์หัวก๊อกและ Control ทำได้ดี มีชั้นวางสบู่แชมพูเรียบร้อย

ภาพ First Impression ขณะที่เดินไปยังห้องรับแขก

ด้านซ้ายเป็นครัว มีตู้เย็นกับไมโครเวฟ ฝังเอาไว้ในผนัง

เตาอบไมโครเวฟหน้าตาแบบนี้

ห้องรับแขก

ทีวีแบบแขวนผนัง แต่จริงๆมีพื้นที่เหลือให้ใช้แบบตั้งได้ … พื้นเป็นลามิเนต

ห้องนอนใหญ่ออกแบบหัวเตียงได้ใหญ่ดี

กรอบวงกบกับหน้าต่าง

เวลามองออกไปจากห้องนอนจะเห็นห้องรับแขก เพราะผนังใช้เป็นกระจก มองทะลุได้ ทำให้ “รู้สึกว่า” พื้นที่ใหญ่ขึ้น เพราะมันโปร่งขึ้น … เทคนิคนี้ก็ใช้กับ Ivy ทองหล่อ

ห้องแต่งตัวแบบ Walk-in Closet แท้ๆ มีประตูเปิดปิด ไม่ใช่ซอกหลืบนะ

ตัวอย่างตู้

ชั้นวางต่างๆในตู้เสื้อผ้า

กลับมาดูที่ครัวใหม่ โต๊ะอาหารวางออกมาเป็นแบบ Pantry … ใครนั่งฝั่งซ้ายเหมือนโดนเอาเปรียบเพราะโต๊ะหายไปครึ่งหนึ่ง กลายเป็นครัว

หน้าบานต่างๆของครัว เปิดได้หมด มีการใช้ชั้นที่เป็นกระจกด้วยเพิ่มความหรูหรา ที่แขวนต่างๆและที่ใส่ขวด Seasoning ที่เห็นนั้นก็มีให้นะครับ

ดูห้อง 1 Bedroom ไปแล้วมาดู 2 Bedrooms กันบ้าง ห้อง Lexington ขนาด 77 ตารางเมตร

ห้องรับแขกที่กว้างกว่าปกติ มีเก้าอี้โค้งๆตัวนั้นให้ด้วย

โต๊ะอาหารแบบ 4 คน … ยังไม่หรูเท่าเฟอร์ชิ้นอื่น อย่าลืมนะครับเรากำลังดูของ 130,000 บาทต่อตารางเมตรกันอยู่

ครัวนี้ผมชอบมาก มี Island ตรงกลางด้วย เอาไว้วางโน่นนี่ตอนทำอาหาร การออกแบบสวยงามทำเป็นมุมแยกออกไปเลย มีตู้ เตา ทุกอย่าง เครื่องดูดควัน หน้าบานไฮกลอสครบครัน แต่ติดตรงที่เอาเครื่องซักผ้าไปไว้ในนั้นด้วย ระดับนี้ควรจะแยกแล้วครับ

ห้องนอนเล็ก

ห้องน้ำเล็ก วัสดุชนิดเดียวกับ 1 Bedroom

ห้องนอนใหญ่กว้างเชียว

ห้องน้ำที่ออกแบบมาได้สวยมาก

ประกอบด้วย อ่างล้างหน้า x2, Bath Tub ขนาดใหญ่, Shower Room, ตู้วางของ และส่วนที่เอาไว้ทำธุระ

ซิงก์สองชุด

Bath Tub แบบมีจากุซซี่ ฝักบัวติดตั้งด้านข้าง

ห้องอาบน้ำกั้น Tempered Glass

ประตูเปิดออกมาเป็นแบบนี้ ข้างบนเป็น Rain Shower ติดเพดาน

มีตู้วางโน่นนี่ในห้องน้ำด้วย ส่วนประตูบานโน้นคือห้องสุขา

การเล่นลายผนังในห้องน้ำ

กระเบื้องพื้น

ห้องนอนเป็นลามิเนตสีเข้ม

ฝ้าเพดานสูง 2.7 เมตร

โต๊ะวางทีวีและโต๊ะทำงานในห้องนอน

ก่อนออกไปผมแวะที่ห้องครัวอีกรอบ ชั้นวางเครื่องปรุงก็มีมาให้

เตาไฟฟ้าระบบสัมผัสอีก 4 หัว

ซิงก์แบบ 2 ช่อง ทำอาหารง่ายขึ้นเยอะ

จบที่ไฟใต้ฝ้าและแอร์ซ่อนอยู่ใต้ฝ้าเพดานทั้งหมด

Price vs Performance

• Studio 30 ตารางเมตร ชั้น 9 ห้อง 3 ราคา 3.54 ล้านบาท หรือ 118,000 บาทต่อตารางเมตร
• 1 Bedroom 42 ตารางเมตร ชั้น 19 ห้อง 8 ราคา 5.54 ล้านบาท หรือ 132,000 บาทต่อตารางเมตร
• 2 Bedrooms 77 ตารางเมตร ชั้น 28 ห้อง 15 ราคา 10.48 ล้านบาท หรือ 136,000 บาทต่อตารางเมตร

• Fully Furnished
• จอง 30,000 – 50,000 บาท
• ทำสัญญา 70,000 – 100,000 บาท
• ค่ากองทุน 650 บาทต่อตารางเมตร
• ค่าส่วนกลาง 50 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน

เจาะลึกรวบยอด

ทำเลของ Ivy Ampio นั้นอยู่ติดถนน รัชดาภิเษก
ที่อนาคตจะกลายเป็น New CBD ตามที่นักผังเมืองและนักวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์คาดการณ์กันเอาไว้ หากเปรียบทำเลนี้กับคู่แข่งที่อยู่รอบข้างอย่าง Belle Grand, IDEO Mobi พระราม 9 และ Aspire พระราม 9 ต้องบอกว่า Ivy Ampio น่าจะเข้าเป็นอันดับ 2 รองจาก Belle Grand ที่ติดถนนใหญ่รัชดาภิเษกและสามารถเข้าออกทางถนนพระราม 9 ได้สองเส้นทาง ในขณะที่ Ivy Ampio นั้นเข้าออกได้เพียงถนนรัชดาภิเษกเพียงเส้นทางเดียว ส่วน Aspire และ IDEO Mobi นั้นเข้าออกได้จากถนนพระราม 9 เส้นทางเดียวเหมือนกัน

การที่คอนโดมิเนียมติดถนนใหญ่ก็มีทั้งข้อดีและข้อเสีย ข้อดีก็คือเดินไปไหนมาไหนสะดวก ย่นระยะทางจาก MRT และห้างต่างๆได้เยอะ ขับรถเข้าบ้านง่ายไม่ต้องเข้าซอย ส่วนข้อเสียก็คือมีเสียงดังและฝุ่นที่มากกว่าโครงการในซอย เป็น Private น้อยกว่า แต่อันนี้ก็แล้วแต่คนชอบครับ

ข้อดีของทำเล Ivy Ampio มีเยอะครับ คือใกล้ MRT ศูนย์วัฒนะธรรมในระยะเดินสบายๆ 250 เมตร หรือจะเดินข้ามไปยัง Esplanade ก็ได้ ถ้าเดินไปอีกทางก็ใช้เวลาประมาณ 5 นาทีก็ถึงเซ็นทรัลพระราม 9 อนาคตฝั่งตรงข้ามก็จะกลายเป็น AIA / ตลาดหลักทรัพย์ใหม่ ข้างๆมีตึก True Tower ซึ่งเป็นย่านธุรกิจ เรียกว่าใครทำงานแถวนี้ เลือกที่นี่ไม่ผิดหวัง

ข้อเสียของตึกนี้ก็มีเหมือนกัน คือทิศห้องที่หันเข้าตะวันออก-ตะวันตก ทำให้ห้องร้อนเมื่อเทียบกับทิศเหนือ-ใต้ และช่วงเวลาเร่งด่วนถนนรัชดาภิเษกจะติดมาก ยิ่งฝั่งขาเข้าถนนพระราม 9 ที่เป็นทางเข้า-ออกของ Ivy Ampio และคลองหน้าโครงการก็มีสภาพไม่ค่อยน่าดูชมเท่าไรสำหรับคนเดินเท้า

คุณภาพวัสดุของ Ivy Ampio ก็จัดมาเยอะพอดู โดยเฉพาะห้องน้ำ Master และห้องครัวที่เอาของดีมาใส่เสียเยอะ แต่เมื่อเทียบกับราคา 118,000 – 150,000+ บาทต่อตารางเมตร ใน LUXURY CLASS ก็ถือว่าได้แค่ระดับมาตรฐานนะครับ เพราะว่ายังไม่ถึงขั้นใช้หินจริงปูแทนกระเบื้อง หรือพื้นลามิเนตก็ควรจะเปลี่ยนเป็นต้น

การออกแบบ Ivy Ampio ทำได้ดีมากครับ ดูจากงานห้องตัวอย่าง ผังห้องและภาพลักษณ์การตลาดแล้วจัดว่าทำงานได้ดีในยูนิตพักอาศัย ห้องแบบ 1 Bedroom  และ 2 Bedrooms ทำออกมาได้น่าอยู่ มีฟังก์ชั่นการใช้งานที่สามารถอยู่อาศัยได้จริง เรียกว่าอยู่สบายเพราะว่าได้พื้นที่เหลือจาก 42 และ 77 ตารางเมตร ไม่ต้องแออัดมากเกินไป ส่วนแบบรูปร่างตัวตึกดูเพลนๆไปหน่อย ส่วนเรื่องที่จอดรถมี 70% ยังไม่ได้ตามมาตรฐานของคอนโดระดับ LUXURY ที่ต้องคำนวณว่าทุกห้องมีรถครับ แต่ … ชอบมีแต่อีกนิดนึง คอนโดตึกนี้ใกล้ MRT ประมาณ 250 เมตร คงพอมีลูกบ้านบางส่วนใช้การเดินทางด้วย MRT เป็นหลักครับ

ถามว่า Facility ที่นี่มีเพียงพอต่อการใช้งานในระดับเกือบๆ 300 ยูนิตไหม ในระดับคอนโด “หรู” ก็ต้องบอกว่าได้ประมาณนึงครับ เพราะว่าลิฟท์ 3 ตัว แชร์กันใช้ ได้ประมาณ 90 กว่าห้องต่อ 1 ตัว ส่วน Main Facility หลักๆก็อยู่ชั้นบนสุด มี Pool, Fitness แล้วก็ Park ที่ขนาดเท่าตัวตึก ไม่ได้ใหญ่มากนะครับ ส่วนพวกลูกเล่นก็มี Business Centre กับ Golf Driving Simulator ที่พอจะเรียกความสนใจได้บ้าง หากเอาไปเทียบกับ Ivy ทองหล่อ ในเครือเดียวกันผมว่ายังไม่เท่าครับ

สุดท้ายนี้หากจะถามผมว่าชอบอะไรมากที่สุดของโปรเจคนี้ ก็ต้องบอกว่าสองอย่างครับ หนึ่งคือทำเลที่ดีอยู่ติดถนนรัชดามันหาไม่ได้ง่ายๆ สองก็คือการออกแบบห้องที่ทำได้ลงตัวน่าอยู่มากๆ โดยเฉพาะห้องน้ำที่เดินเข้าไปดูของจริงแล้วจะรู้สึกว่านี่มันเป็นสิ่งที่แตกต่างจากคอนโดมิเนียมทั่วไปตามท้องตลาดครับ

Judgement

• ทำเล 9/10 – ทำเลดีติดถนนใหญ่รัชดาภิเษก ใกล้ MRT และห้างฯชื่อดัง
• คุณภาพวัสดุ 7.5/10 – คุณภาพวัสดุส่วนใหญ่ได้กลางๆ ของในห้องน้ำกับครัวดีมาก แต่พื้นควรจะปรับเป็น Engineering Wood
• แบบ 9/10 – แบบห้องทำออกมาได้ดีมาก โดยเฉพาะห้อง 1 Bedroom และ 2 Bedrooms ส่วนแบบตึกเพลนๆไปหน่อย
• สาธารณูปโภค 7.5/10 – สระว่ายน้ำ, ฟิตเนส, Golf Driving Simulator, Business Center, Grand Lobby ดีแต่ยังขาดความใหญ่ และที่จอดรถก็มีเพียง 70%
• ชื่อเสียง 7/10 – พฤกษา, Ivy Ampio
• ความคุ้มค่าราคา 7/10 – จุดที่คุ้มที่สุดของคอนโดนี้คือทำเล

• LUXURY CLASS
• Final Score 8.10/10.00
• Grade B

ที่มา:http://thinkofliving.com

Read More